Wohnungsbestand und Bauüberhang haben zugenommen
Im Jahr 2024 lag der Bauüberhang mit 10.308 Wohnungen auf einem historischen Höchststand. Das ist ein signifikantes Ergebnis der Auswertung der Baustatistik der Stadt Köln zum Stichtag 31. Dezember 2024. Mit dem Bauüberhang sind Wohnungen gemeint, für die zwar eine Baugenehmigung vorliegt, die aber noch nicht gebaut oder fertiggestellt wurden. Mit 10.308 Wohnungen lag der Wert sogar um 9,5 Prozent höher als noch 2023.
Der Anstieg im Bauüberhang resultiert aus stark gesunken Fertigstellungszahlen, die sich 2024 mit 1.819 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr fast halbiert haben (minus 48,5 Prozent). Niedriger waren die Fertigstellungszahlen zuletzt im Jahr 1990 (1.628 Wohnungen). Für rund 80 Prozent der im Überhang erfassten Wohnungen liegt die Erteilung der Baugenehmigung maximal zwei Jahre zurück, das heißt die Genehmigung wurde frühestens 2022 erteilt. Von den Wohnungen im Bauüberhang befanden sich mehr als die Hälfte (57 Prozent) noch nicht im Bau (plus 4,4 Prozent gegenüber 2023), etwa ein Viertel (26,7 Prozent) im Rohbau (plus 2,5 Prozent gegenüber 2023) und 16,3 Prozent (minus 6,8 Prozent gegenüber 2023) im rohbaufertigen Zustand.
Um mehr Wohnungsbau und Schulbau zu realisieren, optimierte die Stadt Köln Verwaltungsprozesse und priorisiert zudem große Quartiersentwicklungen. Ein Ergebnis der Anstrengungen der Stadt Köln, um die angespannte Wohnungssituation in Köln zu entschärfen, sind die deutliche Steigerung der Planrechtschaffung für Wohnbauprojekte, die die Stadt Köln im vergangenen Jahr erreicht hat.
Markus Greitemann, Dezernent für Bauen und Planen:
Wohnungsbau ist eine Gemeinschaftaufgabe von Wohnungs- beziehungsweise Bauwirtschaft, Politik und Banken. Der Bauüberhang mit über 10.000 Wohneinheiten ist definitiv das Ergebnis der aktuellen Marktlage. Den gilt es mit allen Mitteln insbesondere im Bereich des geförderten und bezahlbaren Wohnungsbaus abzubauen. Baugenehmigungen und auch Planrecht für tausende Wohnungen liegen vor. Wohnungswirtschaft, Politik und Verwaltung werden jetzt die Kräfte bündeln, um die Baukosten zu senken und damit wieder ins Bauen zu kommen.
Insgesamt lag die Baugenehmigungsquote für Köln laut Berechnungen von IT.NRW mit 23,8 genehmigten Wohnungen pro 10.000 Einwohner*innen über dem NRW-Wert von 22,3 Wohnungen. Im Jahr 2024 wurden 2.931 Wohnungen genehmigt. Dies sind 280 Wohnungen weniger als im Jahr 2023 (minus 8,7 Prozent) und 259 Wohnungen weniger als die mittlere Genehmigungszahl von 3.190 Wohnungen pro Jahr seit 2015.
Der Bestand in Köln wuchs 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 1.547 Wohnungen auf 573.369 (plus 0,3 Prozent; Fertigstellungen abzüglich Abgänge). Darunter ist der Bestand an geförderten Mietwohnungen (1. Förderweg/Einkommenstyp A) seit dem Vorjahr um 0,2 Prozent auf 37.818 Wohnungen gesunken. Rund 55 Prozent aller Wohnungen im Bestand sind Drei- und Vierraum-Wohnungen. Einraum-Wohnungen machen knapp neun Prozent des Bestandes aus. Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt 77,23 Quadratmeter. Pro Person stehen durchschnittlich 40,35 Quadratmeter zu Verfügung.
Diese und weitere Eckwerte der Baustatistik legt das Amt für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln als Datenblatt "Kölner Statistischen Nachrichten 11/2025: Wohnungsbau in Köln 2024" vor.