Meilenstein der Grundsteuerreform nach mehrjährigem Prozess

Die Stadt Köln versendet am Montag, 20. Januar 2025, erstmalig Grundsteuerbescheide nach neuem Recht. Mit dem Versand der weit mehr als 300.000 Bescheide schließt die Stadt Köln das mehrere Jahre andauernde Großprojekt Grundsteuerreform ab.

Informationen zur Grundsteuerhöhe sind wie üblich in die jährlichen Bescheide über Grundbesitzabgaben (Abfall-, Straßenreinigungs- und Abwassergebühren) integriert. Die Steuerpflichtigen erhalten mit den Bescheiden erstmals Auskunft über die Höhe des Grundsteuerbetrags nach neuem Recht.

Dem Versand der Bescheide vorausgegangen ist ein mehrjähriger und bundesweiter Reformprozess, der mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 begonnen hatte. Nach jahrelanger Kritik an den Ungerechtigkeiten der Grundsteuererhebung erklärte das höchste deutsche Gericht die bisherige Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Grundlage dafür war, dass die dem alten Recht zugrundeliegenden Grundbesitzbewertungen in der damaligen Bundesrepublik Deutschland seit 60 Jahren auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt und steuerlich veranlagt wurden. Dies hatte, so das Bundesverfassungsgericht, zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen geführt. Ziel der Reform ist eine möglichst aktuelle und somit gerechte Bewertung sowie Besteuerung von Grundstücken und Gebäuden.

Für die Umsetzung der Grundsteuerreform hatte das Bundesverfassungsgericht eine Frist bis zum 31. Dezember 2024 eingeräumt. Ab 1. Januar 2025 darf die Grundsteuer daher nur noch nach dem neuen Bewertungsrecht festgesetzt werden. In NRW kommt das so genannte Bundesmodell zum Tragen, für das sich der Landesgesetzgeber entschieden hat.

© Stadt Köln
Diagramm Ermittlung Grundsteuerhöhe

Berechnung der Grundsteuer und die Rolle der Kommune

Die Berechnung der neuen Grundsteuer erfolgte in drei Schritten. Die Finanzämter haben auf der Grundlage der Vorschriften des Bewertungsgesetzes den Wert des Grundbesitzes mit dem so genannten Grundsteuerwert ermittelt (Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuerwerts). Dieser ergibt multipliziert mit der ebenfalls festgelegten Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag (Bescheid über die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags). Grundstückseigentümer*innen haben diese Informationen von ihrem Finanzamt erhalten.

Der letzte Schritt – die Festsetzung der Grundsteuer (Grundsteuerbescheid) – liegt bei der Kommune, die nur über den örtlichen Hebesatz entscheiden kann. Für die Festsetzung der Grundsteuer im Grundsteuerbescheid multipliziert die Kommune den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz der Stadt. Daraus ergibt sich die konkrete Höhe der Grundsteuer. Bei der Berechnung sind die Kommunen an die Informationen der Finanzämter gebunden. Insbesondere haben sie keinen Einfluss auf die Bewertungen durch die Finanzämter. Das gilt auch, wenn Einspruch gegen die Bescheide des Finanzamts erhoben wurde, über den das zuständige Finanzamt noch nicht entschieden hat. Auch in derartigen Fällen darf die Stadt Köln die Berechnung der Grundsteuer erst aufheben und/oder ändern, wenn die Finanzämter einen neuen Grundsteuermessbescheid erteilt haben.

Die Stadt Köln hat Inhalte und Ablauf der Reform transparent und engmaschig vorbereitet und kommuniziert. In seiner Sitzung vom 12. Dezember 2024 hat der Rat der Stadt Köln den örtlichen Hebesatz festgelegt. Danach beträgt der Hebesatz für die Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke) unverändert 165 Prozent. Der Hebesatz für die Grundsteuer B (alle übrigen Grundstücke) wurde auf den einheitlichen Hebesatz auf 475 Prozent (alt: 515 Prozent) gesenkt. Mit diesen Hebesätzen gewährleistet die Stadt Aufkommensneutralität. Das prognostizierte Grundsteueraufkommen für 2025 entspricht demnach dem Ertrag, den die Stadt auch ohne die Grundsteuerreform vereinnahmt hätte. Für die*den einzelne*n Steuerpflichtige*n kann sich aufgrund einer geänderten Grundstücksbewertung durch das Finanzamt, auf die die Stadt keinen Einfluss hat, dennoch eine niedrigere oder höhere Belastung ergeben.

Die Bescheide werden in den nächsten Tagen zugestellt. Die Stadt Köln hat umfangreiche Maßnahmen ergriffen, um potenzielle Rückfragen schriftlich und telefonisch beantworten zu können. Gleichwohl kann es aufgrund des sehr hohen zeitgleichen Versandaufkommens zu Verzögerungen bei der Beantwortung kommen.

Informationen zur Grundsteuerreform und zu Gebührenbescheiden

Die Stadt Köln hat umfangreiches Informationsmaterial zur Grundsteuerreform 2025 zusammengestellt und stellt dieses im Internet bereit unter https://www.stadt-koeln.de/service/produkte/20245/index.html

Grundsteuerreform

Ansprechpartner*innen bei Rückfragen zur Grundstücksbewertung, also zu den Grundsteuerwerten oder Grundsteuermessbeträgen, sind die zuständigen Finanzämter unter folgenden Rufnummern:

  • Finanzamt Köln-Altstadt 0221 / 2026-1959
  • Finanzamt Köln-Mitte 0221 / 92400-1959
  • Finanzamt Köln-Nord 0221 / 97344-1959
  • Finanzamt Köln-Ost 0221 / 9805-1959 ­
  • Finanzamt Köln-Porz 02203 / 598-1959
  • Finanzamt Köln-Süd 0221 / 2026-1959
  • Finanzamt Köln-West 0221 / 5734-1959

Fragen zu Abwasser-, Müllabfuhr- und Straßenreinigungsgebühren beantwortet die Stadt Köln unter der Rufnummer: 0221 / 221-36600

Grundsteuerbescheid Musterbescheid
PDF, 131 kb
Hebesätze interkommunaler Vergleich
PDF, 7 kb
Stadt Köln - Amt für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit