Antworten auf häufig gestellte Fragen rund um das Thema Soziale Erhaltungssatzungen haben wir hier für Sie zusammengestellt.

Was ist eine Soziale Erhaltungssatzung?

Soziale Erhaltungssatzungen haben das Ziel, die Wohnbevölkerung des Satzungsgebietes vor Verdrängungsprozessen zu schützen. Das Baugesetzbuch gibt Städten die Möglichkeit, für bestimmte Gebiete Soziale Erhaltungssatzungen zu erlassen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch).

Bei Bauvorhaben sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbestandes, zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume, die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums sowie die daraus resultierende Miethöhe entscheidend. 

Welche Möglichkeiten bietet eine Soziale Erhaltungssatzung?

In Gebieten einer solchen Sozialen Erhaltungssatzung müssen bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen an Wohngebäuden besonders genehmigt werden. Damit sollen insbesondere Luxussanierungen und Modernisierungen verhindert werden, die zu erheblichen Mietsteigerungen führen können. Die Satzung bietet die Möglichkeit, Aufwertungsprozesse sozial verträglicher zu steuern und Verdrängungsprozessen vorzubeugen.

Beim Verkauf von Wohngebäuden hat die Stadt außerdem die Möglichkeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Absatz 1 Satz 1 Nummer 4 Baugesetzbuch). Voraussetzung hierfür ist unter anderem ein wirksam abgeschlossener Kaufvertrag. Die Käufer*innen haben die Möglichkeit, die Ausübung des Vorkaufsrechts abzuwenden, indem sie eine Vereinbarung mit uns abschließen, mit der sie sich verpflichten, das Kaufgrundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung zu verwenden.

Wo liegen die Grenzen einer Sozialen Erhaltungssatzung?

Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument. Das beutet, mit ihr kann kein individueller Mieterschutz umgesetzt werden. Sie bietet auch keinen individuellen Schutz vor Verdrängung. Mietpreissteigerungen sind daher im Rahmen des gesetzlichen Spielraums grundsätzlich weiterhin möglich. Des Weiteren kann eine Soziale Erhaltungssatzung nur auf Gebäude, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind, angewandt werden. Bei rein gewerblich genutzten Gebäuden oder unbebauten Grundstücke kann sie nicht angewendet werden, ebenso wenig bei Neubauvorhaben.

Was muss ich als Eigentümer*in oder Mieter*in im Satzungsgebiet beachten?

Für Rückbau, Änderung, Modernisierung oder Nutzungsänderungen von Wohngebäuden ist eine zusätzliche erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich. Das gilt auch für Vorhaben, die gemäß der Bauordnung Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind.

Die Durchführung ungenehmigter Baumaßnahmen, wie die Änderung der baulichen Anlage, Rückbau oder Nutzungsänderung ohne Genehmigung, ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 Euro geahndet werden kann (gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 Baugesetzbuch). Auch Vorhaben, die leerstehende Wohnungen betreffen, unterliegen der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht.

Was muss ich als Eigentümer*in oder Mieter*in im Gebiet eines Aufstellungsbeschlusses beachten?

Beantragte Maßnahmen wie Rückbau, Änderung, Modernisierung oder Nutzungsänderung im Gebiet eines Aufstellungsbeschlusses einer Sozialen Erhaltungssatzung werden von uns erhaltungsrechtlich geprüft. Das gilt auch für Vorhaben, die gemäß der Bauordnung Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind. Sofern die Maßnahmen die Schutzziele der Sozialen Erhaltungssatzung gefährden, können wir Anträge zunächst für bis zu zwölf Monate zurückstellen beziehungsweise untersagen. Der Aufstellungsbeschluss ist also bereits im Vorgriff auf eine mögliche Satzung ein wirksames Sicherungsinstrument.

Unbedenklich sind in der Regel Vorhaben, die der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum dienen, ohne dass bestehender Wohnraum verändert wird. Das Gleiche gilt für Vorhaben, die der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen oder die zur Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung geplant sind. Dazu gehören zum Beispiel der Tausch von alten Heizkesseln, Dämmung von Heizungsrohren, Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Kellerdecke.

Reine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen können weiterhin genehmigungsfrei durchgeführt werden. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behebung von baulichen Mängeln, die infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind. Das sind zum Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls, der Fußböden und Decken in gleicher Qualität.

Fragen zu Bauvorhaben

Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Bei Vorhaben sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbestandes, zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume, die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums sowie die daraus resultierende Miethöhe entscheidend.

Mit der Satzung ist das Erhaltungsgebiet zunächst flächenbezogen bezeichnet. Mit der Gebietsfestlegung sind noch keine rechtsverbindlichen Nutzungsregelungen für die einzelnen Grundstücke beziehungsweise Vorhaben getroffen. Erst bei der Entscheidung über einen Genehmigungsantrag erfolgt die Abwägung für das einzelne Grundstück beziehungsweise Vorhaben.

Der § 172 Absatz 4 Baugesetzbuch regelt, wann eine Genehmigung zu erteilen ist. Nachstehende Fragen werden anhand von Fallbeispielen beantwortet, die die gesetzliche Vorgabe konkretisieren und als Orientierungsrahmen dienen sollen. In jedem Fall erfolgt jeweils eine Einzelfallprüfung und Einzelfallentscheidung

Wann erhalte ich eine erhaltungsrechtliche Genehmigung?

Eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erhalten Sie, wenn  

  • die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 Baugesetzbuch
  • die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2007 Teil I Seite 1519, die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19.Juni 2020, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2020 Teil I, Seite 1328, geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a Baugesetzbuch. Dazu gehören zum Beispiel Tausch von alten Heizkesseln, Dämmung von Heizungsrohren, Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Kellerdecke. Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung in der bei Antragstellung geltenden Fassung hinausgehen, bedürfen einer näheren Prüfung im Einzelfall
  • unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, gemäß § 172 Absatz 4
    Satz 2 Baugesetzbuch

In der Regel erteilen wir eine erhaltungsrechtliche Genehmigung bei

  • Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, zum Beispiel beim Ausbau eines Dachgeschosses, wenn der bestehende Wohnraum dabei nicht verändert wird 
  • Anbau Erstbalkon, Loggia oder Terrasse, wenn diese nicht besonders kostenaufwändig sind
  • Einbau/Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern für Gebäude mit mehr als drei Geschossen, gemäß § 39 Absatz 4 Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen, wenn diese nicht besonders kostenaufwändig sind
  • Ersteinbau Bad, Sammelheizung

Wann erhalte ich keine erhaltungsrechtliche Genehmigung?

In der Regel erhalten Sie keine erhaltungsrechtliche Genehmigung bei

  • Rückbau (Abriss) von Gebäuden und Gebäudeteilen
  • Nicht erforderliche Grundrissänderungen, insbesondere wenn die Grundrissänderungen zu einer Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder einer Veränderung der Wohnfläche, wie zum Beispiel auch durch die Errichtung oder Vergrößerung von Gauben, führen
  • Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen, auch bei Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum, zum Beispiel Maisonetteeinheit
  • Änderung einer baulichen Anlage, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen überschreitet, zum Beispiel durch die Schaffung von besonders hochwertiger Gebäudeausstattung, Fußbodenheizung, Einbau Kamin, hochwertiger Bad- und Küchenausstattung, bodentiefen Fenstern, repräsentativer Eingangsbereiche und Treppenhäuser
  • Vergrößerungen von Balkon, Loggia, Terrasse oder Wintergarten
  • Einbau/Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern für Gebäude mit mehr als drei Geschossen, gemäß § 39 Absatz 4 Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen, wenn diese besonders kostenaufwändig sind

Sind Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig?

Ja, Modernisierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig. Hierunter sind sämtliche Maßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Dazu zählen zum Beispiel Einbau oder Verbesserung von Bädern und sanitären Einrichtungen, Verbesserung der Energieversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung, Einbau von Heizungsanlagen, Verbesserung von Wohnungsgrundrissen, Aufzugseinbauten beziehungsweise -anbauten, Maßnahmen zur Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Sind Maßnahmen zur Instandsetzung oder Instandhaltung genehmigungspflichtig?

Nein, Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht genehmigungspflichtig. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behebung von baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind, zum Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls, der Fußböden und Decken in gleicher Qualität.

Wie wird mit einem Antrag auf Nutzungsänderung umgegangen?

Die Bewertung der Nutzungsänderung, zum Beispiel von Wohnen zu Gewerbe, erfolgt nach den Kriterien der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung), in Verbindung mit den Zielen der Sozialen Erhaltungssatzung.

Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot

Wo kann ich einen Antrag stellen?

Wenn Ihr Vorhaben auch baurechtlich genehmigungspflichtig ist, wird das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren beim Bauaufsichtsamt integriert.

Weitere Informationen zu Bauantrag und Baugenehmigung

Alle übrigen Anträge auf Rückbau, Änderung, Modernisierung oder Nutzungsänderung richten Sie bitte an das Amt für Stadtentwicklung und Statistik.

Den ausfüllbaren Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung (ohne Bauantrag) können Sie hier herunterladen. Dieser Antrag ersetzt nicht den formellen Bauantrag nach der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen. Bitte senden Sie das vollständig ausgefüllte Formular an:

Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Willy-Brandt-Platz 2
50679 Köln

Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung

Zur Vermeidung von Bußgeldverfahren nach § 213 Baugesetzbuch aufgrund ungenehmigter Baumaßnahmen, empfehlen wir Ihnen, alle beabsichtigten baulichen Maßnahmen im erhaltungsrechtlichen Antrag anzugeben, denn die Abgrenzung zwischen Instandsetzungs- beziehungsweise Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann oftmals erst im Rahmen einer erhaltungsrechtlichen Prüfung erfolgen.

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