Auf dieser Seite beantworten wir Ihnen häufig gestellte Fragen. Haben Sie weitere Fragen, wenden Sie sich bitte an unsere Antragsberatung Bauen. Den Link finden Sie am Ende dieser Seite.
Wann muss ein Antrag gestellt werden?
Ein Antrag für bauliche Anlagen ist grundsätzlich erforderlich bei
- der Errichtung
- der Änderung und
- der Nutzungsänderung
Das Baugenehmigungsverfahren ist in der Landesbauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) geregelt, Ausnahmen in den §§ 60, 61 und 63.
Kann ich einen Bauantrag digital stellen?
Digitale, papierlose Anträge können Sie sowohl für das Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren als auch für das Baugenehmigungsverfahren für Große Sonderbauten stellen.
Alle anderen Antragsarten müssen bis auf Weiteres in Papierform beantragt werden. Wir arbeiten aktuell daran, das Sie nach und nach auch andere Bauantragsverfahren digital bei uns einreichen können.
Wann muss ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt werden?
Existiert für eine Fläche eine Baugenehmigung und soll diese Fläche künftig anders genutzt werden, müssen Sie für die geplante neue Nutzungsart in den meisten Fällen auch eine neue Genehmigung haben. Auch wenn nach einem Mieterwechsel das Objekt zu einem anderen Zweck genutzt werden soll, muss dies genehmigt werden. Dafür müssen nicht einmal bauliche Veränderungen vorgenommen werden.
Hier einige Beispiele für meist genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen:
- Büro oder Wohnung in Arztpraxis
- Lebensmittelladen in Café
Im Zweifelsfall fragen Sie Ihre*n Architekt*in. Oder kommen Sie zu uns in die Antragsberatung.
Wann ist ein Vorhaben genehmigungsfähig?
Dies ist von vielen Faktoren abhängig und kann pauschal nicht beantwortet werden. Eine rechtlich verbindliche Klärung Ihres Bauvorhabens oder damit verbundener Details ist nur über ein Baugenehmigungsverfahren oder einen Vorbescheid möglich. Falls Sie allgemeine Fragen haben oder eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens benötigen, können Sie unsere Antragsberatung aufsuchen. Letztlich ist jedoch Ihre*n Architekt*in für die Planung verantwortlich.
Wie darf ein Grundstück bebaut oder genutzt werden?
Das Planungsrecht bestimmt im Wesentlichen, wo und in welchem Maß auf einer Fläche gebaut werden darf und welche Nutzungsart zulässig ist. Instrumente für das Planungsrecht sind meist Satzungen, wie zum Beispiel Bebauungspläne oder Gestaltungssatzungen. Gibt es keine Satzungen für ein Grundstück, muss bei innerstädtischen Lage des Grundstücks die Einfügung gemäß § 34 Baugesetzbuch nachgewiesen werden. Näheres dazu finden Sie in unserem Glossar unter E wie Einfügung.
- Ob für ein Grundstück Ortssatzungen vorliegen und wenn ja, welche, können Sie unter dem Link Grundstücksinformationen online nachschauen.
- Bebauungspläne, Fluchtlinienplänen und Aufstellungsbeschlüssen können Sie in der Kartenanwendung einsehen Kölner Bebauungspläne
Wann muss ein*e Architekt*in beauftragt werden? Was bedeutet Entwurfsverfasser*in?
In der Regel benötigen Sie eine*n Entwurfsverfasser*in. Hier handelt es sich um die Person, die für Sie die Bauvorlagen zusammenstellt, Pläne zeichnet und so weiter, also um Architekt*innen und Ingenieur*innen, die eine Bauvorlageberechtigung besitzen. Nur bei wenigen, kleineren Bauvorhaben kann darauf verzichtet werden. Diese Vorhaben werden in § 67 Absatz 2 in Verbinudung mit Absatz 1 der Bauordnung (BauO NRW 2018) aufgelistet. Wichtig: Letztlich ist die Vollständigkeit und Qualität der Bauvorlagen auch bei kleineren Vorhaben entscheidend, so sind etwa Skizzen anstelle von Bauzeichnungen nicht ausreichend. Um einen prüffähigen Bauantrag einreichen zu können, empfehlen wir deshalb bei allen Anträgen eine bauvorlageberechtigte Person mit der Erstellung der Bauvorlagen zu beauftragen.
Wie lange dauert es bis zur Genehmigung eines Antrages?
Die Bearbeitung dauert durchschnittlich sieben bis zehn Monate nach Eingang Ihres Antrages beim Bauaufsichtsamt.
Informieren Sie sich bereits in der Vorplanungsphase, ob und welche anderen Ämter im Verfahren beteiligt werden müssen. Über eine frühe Kontaktaufnahme mit diesen Ämtern können Sie klären, ob für den Antrag weitere Unterlagen, wie zum Beispiel Gutachten, vorgelegt werden müssen.
Anträge können schneller geprüft werden, wenn sie bereits bei der ersten Eingabe vollständig sind.
Welche Unterlagen müssen eingereicht werden?
Je nach Vorhaben müssen Sie unterschiedliche Unterlagen (Bauvorlagen) und Formulare einreichen. Dies ist in der Verordnung über bautechnische Prüfungen (BauPrüfVO) näher geregelt. Bitte schauen Sie auf unsere jeweiligen Seiten. Dort finden Sie neben einer detaillierten Auflistung aller erforderlichen Bauvorlagen auch weitere wichtige Informationen zu den unterschiedlichen Verfahren.
Was passiert, wenn Unterlagen fehlen?
Eingereichte Unterlagen können wir nur dann als Antrag bewerten, wenn sie vollständig sind. Nur vollständige Anträge werden geprüft. Fehlt etwas, geben wir Ihnen Gelegenheit, die Unterlagen innerhalb einer angemessenen Frist zu vervollständigen. Sie erhalten dazu Ihre eingereichten Unterlagen mit einer Auflistung der Mängel zurück.
Wann müssen Stellplätze nachgewiesen werden?
In jedem Fall müssen Sie eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen. Für fast alle Anträge ist eine Stellplatzberechnung erforderlich. Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, auf dem Grundstück bereitgestellt und im Lageplan eingezeichnet werden. Detaillierte Erläuterungen finden Sie auf unserer Seite Unterlagen zum "Vereinfachen Baugenehmigungsverfahren".
Welche Arten von Lageplänen gibt es und wann wird welcher benötigt?
Die Bauprüfverordnung unterscheidet, je nachdem, wer ihn erstellt hat, drei Arten von Lageplänen:
- Amtlicher Lageplan von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur*innen (ÖbVI): Ein amtlicher Lageplan von Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur*innen ist nur erforderlich, wenn zum Beispiel die Grundstücksgrenzen nicht festgestellt sind oder Grenzpunkte nicht in einem einheitlichen Koordinatensystem vermessen werden können. Gleiches gilt, wenn es Grenzüberbauungen gibt, Baulasten vorliegen oder geplant sind. Ist der Gebäudebestand in der Flurkarte in seiner Lage nur ungefähr oder gar nicht bekannt, wird dies durch eine strichpunktierte Linie in der Flurkarte angezeigt. Auch in diesen Fällen muss es ein amtlicher Lageplan sein.
- Lageplan von Vermessungsingenieur*innen: Ein Lageplan von Vermessungsingenieur*innen ist erforderlich, wenn besondere Grundstücksverhältnisse gegeben sind, insbesondere infolge eines unübersichtlichen Verlaufs der Grenzen durch Grenzversprünge oder Grenzknicke.
- Lageplan, der von der entwurfsverfassenden Person angefertigt wird:
In allen anderen Fällen genügt ein von Architekt*innen erstellter Plan.
Beachten Sie bitte, dass der Lageplan in allen Fällen immer auch von der entwurfsverfassenden Person mit unterzeichnet werden muss.
Die erforderlichen Inhalte der Lagepläne müssen in allen drei Varianten identisch sein.
Wo gibt es Berechnungen, Zeichnungen und Pläne oder Genehmigungen von bestehenden Objekten?
Häufig werden für den Umbau, die Erweiterung oder Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes alte Unterlagen benötigt, die als Basis für die Planung des neuen Bauvorhabens dienen. Oft werden sie auch in Fragen der Baufinanzierung gebraucht. Das können sein Wohnflächenberechnungen, Berechnung des Bruttorauminhalts, Unterlagen zur Statik, alte Baugenehmigungen, Zeichnungen, Pläne und mehr.
Grundsätzlich verpflichtet zur Aufbewahrung von diesen Unterlagen ist, wer Eigentum am Objekt hat. Sollten sie nicht mehr auffindbar sein, haben Sie die Möglichkeit der Einsichtnahme in unsere Akten, sofern zum Objekt solche vorhanden sind und Sie eine Berechtigung nachweisen können. Akten aus bereits abgeschlossenen Anträgen werden nicht im Bauaufsichtsamt, sondern in unserem Zentralen Aktendepot aufbewahrt. Alle weiteren Details zur Akteneinsicht werden auf der nachfolgend verlinkten Seite erläutert.
Wer bearbeitet einen Antrag?
Im Vorfeld eines Antrages lässt sich nicht sagen, wer diesen bearbeitet. Erst wenn Ihr Antrag eingegangen ist, wird er im zuständigen Abschnitt einer konkreten Sachbearbeiterin oder einem Sachbearbeiter zugeordnet. Den Namen finden Sie dann auf der ersten schriftlichen Mitteilung zum Verfahrensstand.
Oft erreichen uns Anfragen im Vorfeld eines Bauantrages, ob bei einem Bauvorhaben etwas Bestimmtes zulässig ist. Eine rechtlich verbindliche Klärung solcher Fragen ist nur innerhalb des Antragsverfahrens möglich, also erst nachdem Sie den Antrag abgegeben haben und dieser geprüft wurde. In der Antragsberatung Bauen können wir mit Ihnen allgemeine Fragen zum Verfahren besprechen oder allenfalls Tendenzen zu konkreten Planungen einschätzen. Für die eigentliche Planung ist Ihr*e Architekt*in verantwortlich.
Welche Kosten entstehen für eine Baugenehmigung?
Die Höhe hängt vom Einzelfall ab, beträgt jedoch mindestens 50 Euro. Sie wird auf Basis der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (AVerwGebO NRW) errechnet und hängt unter anderem vom Rauminhalt und dem Rohbauwert Ihres Vorhabens ab. Bei Neuerrichtungen oder Erweiterungen wird folgende Formel angewendet:
Rohbauwert (Tabelle Z 201, Anlage 1) x umbauter Raum (Bruttorauminhalt in Kubikmeter) x sechs, zehn oder dreizehn Tausendstel (je nach Gebäudeart).
Baulasten, Befreiungen, Abweichungen, Beteiligung weiterer Ämter und Anderes werden gesondert berechnet.
Maßgeblich ist in der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung die Tarifstelle 2, Teil I und II.
Kosten entstehen im Übrigen auch, wenn ein Bauantrag abgelehnt oder zurückgezogen wird.
Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig? Kann sie verlängert werden?
Die Baugenehmigung ist drei Jahre nach Zustellung gültig. Innerhalb dieser Zeit muss mit der Ausführung Ihres Bauvorhabens begonnen werden. Ihre Baugenehmigung erlischt, wenn die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wurde. Werden die Bauarbeiten länger als drei Monate unterbrochen, müssen Sie uns die Wiederaufnahme der Arbeiten mindestens eine Woche vorher erneut schriftlich anzuzeigen. Vor Ablauf der Genehmigung können Sie eine Verlängerung um ein Jahr mit einem formlosen Schreiben beantragen. Bitte geben Sie das Aktenzeichen der Baugenehmigung darin an.
Sollten Sie darüber hinaus Fragen haben folgen Sie dem Link zur Antragsberatung Bauen. Bitte berücksichtigen Sie, dass eine verbindliche Klärung Ihres Vorhabens erst im Antragsverfahren möglich ist.