Köln baut bezahlbar – Kölnspezifische Vorgaben

Die Gebühren für Baustelleneinrichtungen auf öffentlichem Straßenland sollen nicht weiter steigen. Der Gebührenindex soll daher weiterhin auf 15 Prozent fixiert bleiben. Ziel ist es, Baukosten insbesondere bei innerstädtischen Projekten nicht weiter zu erhöhen.

Wenn Vorbauten bestimmte Größen nicht überschreiten (zum Beispiel maximal 1,60 Meter Vorbau), sollen keine zusätzlichen Kosten für die Nutzung des öffentlichen Raums entstehen. Dadurch sollen Projekte der Innenentwicklung erleichtert werden. Prüfauftrag: Die Verwaltung wird beauftragt zu prüfen, in wieweit im Rahmen der Konsolidierungsgespräche auf diese Einnahmen verzichtet werden kann.

Die jährliche Steigerung der Bürgschaftskosten im Straßenbau soll auf 5 Prozent begrenzt werden. Damit sollen Kostensteigerungen für Investor*innen gedämpft werden.

Bei Projekten städtischer Wohnungsbaugesellschaften soll auf Bürgschaften verzichtet werden, weil das Insolvenz- und Spekulationsrisiko gering eingeschätzt wird.

Investor*innen sollen keine Bürgschaften stellen müssen, wenn sie 100 Prozent der Wohnungen für mindestens 25 Jahre mit gedeckelten Mieten (maximal 12 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete) anbieten. Auch hier werden das Spekulations- und Insolvenzrisiko niedrig eingeschätzt.

Der bisherige Standard von 10 Quadratmeter Grünfläche pro Einwohner*in wird auf 8 Quadratmeter reduziert und die 2 Quadratmeter werden abgelöst. Dadurch soll mehr Fläche für Wohnungsbau entstehen.

Bei Projekten mit weniger als 44 Wohneinheiten sollen keine Ablösezahlungen für Grün- und Spielflächen mehr erhoben werden.

Vorhandene öffentliche Grün- oder Spielflächen in der Nähe sollen auf den Bedarf angerechnet werden können.

Studierendenwohnheime, Seniorenwohnungen und Micro-Apartments brauchen bei Spielplatzbedarfen nicht mehr berücksichtigt zu werden.

Die Kostenansätze im kooperativen Baulandmodell sollen als verbindlicher Kostendeckel gelten.

Die Berechnung des Kita-Bedarfs soll auf langfristigen Basisbedarfen aufbauen und dadurch transparenter und verlässlicher werden, um teure Umplanungen zu vermeiden.

Prüfauftrag: Die Stadt will prüfen, ob die Einwohnerzahl pro Wohneinheit realistischer berechnet werden kann, um geringere Infrastrukturauflagen zu ermöglichen.

Für größere Wohnbauprojekte sollen standardisierte, einfachere Wettbewerbsverfahren gelten: weniger Büros, stärkerer Fokus auf Städtebau, klarere Verfahren, schnellere Entscheidungen.

Für Studierendenwohnungen sollen keine Pkw-Stellplätze mehr nachgewiesen werden müssen. Stattdessen ist eine Stellplatzablöse vorgesehen.

Bei kleineren Projekten bis zehn Wohneinheiten oder bei Aufstockungen soll ebenfalls kein Stellplatznachweis mehr erforderlich sein.

Wenn Carsharing in maximal 300 Metern Entfernung vorhanden ist, sollen ebenfalls keine Stellplätze mehr vorgeschrieben werden.

Wenn Wohnungen eigene Gartenflächen besitzen, soll die vorgeschriebene Spielfläche auf 30 Quadratmeter reduziert werden können.

Spielflächen sollen künftig einfacher im Bauantrag dargestellt werden können.

Bei Bauprojekten mit maximal acht Wohnungen soll keine Sandspielfläche mehr vorgeschrieben werden.

Spielflächen dürfen für Starkregen-/Katastrophenfälle multifunktional genutzt werden.

Statt des für Bauherr*innen teuren EH40-Standards soll künftig auch die Alternative der Einhaltung des gesetzlichen GEG-Standards kombiniert mit klimaneutraler Wärmeversorgung (zum Beispiel Wärmepumpe, Geothermie) zur Auswahl stehen. Begründung: Die höheren energetischen Standards verursachen erhebliche Mehrkosten und reduzieren Wohnfläche.

Zusätzlich dazu haben Vertreter*innen aus der Wohnungswirtschaft folgende Maßnahmen vorgeschlagen, zu welchen im Arbeitskreis keine Einigung erzielt werden konnte und die daher nicht Teil der Ratsvorlage sind:

Eine tabellarische Auflistung der genannten gemeinsamen Punkte einschließlich ihrer Bewertung und zusätzlichen Kostenreduktionspotenzialen aus Perspektive der Wohnungswirtschaft können Sie hier in Kürze herunterladen.

Kurze Stichwege mit privatem Charakter (in der Regel unter 50 Meter Länge und maximal acht Einfamilienhäuser) dürfen in privater Hand verbleiben. Dadurch entfallen Bürgschaften und die Flächen können beispielsweise mit Tiefgaragen unterbaut werden.

Zukünftig erfolgen klare Vorgabenbeschreibungen bei Freiraumwettbewerben in Bezug auf Materialvorgaben, um eine bessere Kalkulation und Planungssicherheit zu gewährleisten.

Bei den Anforderungen an Abstellräume sollen flexible Lösungen zugelassen werden. Dadurch können neben klassischen Abstellräumen auch bedarfsgerechte Alternativen, beispielsweise Spindlösungen, umgesetzt werden.

Nachweislich ungenutzte Parkflächen in unmittelbarer Nähe des Bauvorhabens können auf den Stellplatzbedarf angerechnet werden. Dadurch kann die Stellplatzpflicht reduziert und der Flächenbedarf für neue Stellplätze verringert werden.

Folgende Sprechklausel wurde gemeinsam abgestimmt:

Für den Fall, dass ein Förderantrag der*des Investors*in bestandskräftig abgelehnt werden sollte, obwohl die Antragsunterlagen vollständig vorliegen und er den anzuwendenden Förderbestimmungen entspricht, hat der*die Investor*in Nachverhandlungen mit der Stadt aufzunehmen mit dem Ziel, die Förderung für das Bauvorhaben zu erhalten und damit die Erfüllung der übernommenen Verpflichtung nach Absatz (1) sicherzustellen. Die Parteien werden sich nach bestem Gewissen bemühen, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Nur wenn eine andere zumutbare Lösung nicht gefunden werden kann, kann die Verpflichtung reduziert werden oder entfallen. Die Fristen nach [Verweis auf Regelungen im SBV mit Bauantrags-, Baubeginns- und Fertigstellungsfristen] verlängern sich entsprechend, wenn eine Bewilligung des Förderantrags neun Monate nach Vorliegen aller Förderbedingungen – insbesondere des vollständigen Förderantrags – nicht erteilt wurde.

Der Einsatz von Recycling-Baustoffen der Klasse 1 (RC-1) wird für private und öffentliche Flächen außerhalb von Wasserschutzzonen zugelassen. Dadurch können Baukosten gesenkt und Ressourcen geschont werden. Eine Übersicht mit standardisierten Sachverhalten zur Konkretisierung der städtischen Vorgaben und Anwendung in der Praxis stellen wir Ihnen zeitnah zur Verfügung.

Empfehlungen für frühzeitige vorbeugende Maßnahmen zur Einhaltung immissionsschutzrechtlicher Vorgaben werden in Kürze bereitgestellt. Dadurch können Beschwerden, ordnungsbehördliche Verfahren und baubedingte Verzögerungen vermieden werden.

Die Vorgaben zur Vogelschutzverglasung werden an den Leitfaden der Länderarbeitsgemeinschaft der Vogelschutzarten angepasst. Dadurch werden der zulässige Außenreflexionsgrad erhöht und die Anforderungen an kleinere Fensterflächen reduziert.

Maßnahmen zur Dach- und Fassadenbegrünung werden als Minderungsmaßnahmen anerkannt und im Rahmen der Eingriffs-Ausgleichsregelung positiv berücksichtigt. Dadurch können ökologische Anforderungen effizienter erfüllt werden.

Für die artenschutzrechtliche Prüfung wird der Leitfaden "Methodenhandbuch Artenschutzprüfung NRW" als verbindliche Grundlage herangezogen. Dadurch werden erforderliche Ausgleichsmaßnahmen und Flächenumfänge einheitlich bestimmt und die Planungssicherheit erhöht.

Die städtischen Kosten für Straßenbäume werden unter Berücksichtigung von Synergien im Neubau angepasst. Dadurch wird die Bürgschaft für Straßenbäume von bisher 10.000 Euro auf 8.000 Euro pro Baum reduziert.

Von einer Doppelbilanzierung von Eingriffen in Biotoptypen im Rahmen der Bauleitplanung wird Abstand genommen. Stattdessen erfolgt die Bewertung einheitlich auf Grundlage des LANUK-Arbeitsblatts 61 nach Sporbeck, um die Eingriffsregelung zu standardisieren.

Feuerwehraufstellflächen für den zweiten Rettungsweg können grundsätzlich im öffentlichen Raum nachgewiesen werden, sofern die Verkehrsflächen ausreichend dimensioniert sind. Voraussetzung ist, dass im Bestand keine Umgestaltung erforderlich ist oder im Neubau keine entgegenstehenden Planungsziele bestehen.

Bis Ende 2026 wird eine transparente Darstellung der Kostenstaffelung für die Baustelleneinrichtung veröffentlicht. Grundlage sind die "Richtlinien für die verkehrsrechtliche Sicherung von Arbeitsstellen an Straßen" (RSA 21). Es erfolgt keine Gebührenanpassung; Kosteneinsparungen werden durch eine effizientere Planung der Baustelleneinrichtung angestrebt.

Bis Ende 2026 wird auf einer zentralen städtischen Website die Stellplatzsatzung mit allen relevanten Hinweisen aufbereitet, welche beim Wohnungsbau zu beachten sind.

Im Rahmen von Bauvorhaben wird die Errichtung sozialer Infrastruktur, etwa für Schulen oder Kitas, am durch das Projekt ausgelösten Bedarf ausgerichtet. Dadurch werden Bauverpflichtungen auf den tatsächlichen Bedarf begrenzt und bestehende Kostenteilungen, beispielsweise für angrenzende Straßen- oder Schulbauten, berücksichtigt.

Im öffentlich geförderten Wohnungsbau wird eine Durchmischung von gefördertem und frei finanziertem Wohnraum auf Gebäudeabschnitts- oder Arealebene sichergestellt. Eine verpflichtende Mischung innerhalb einzelner Gebäude ist nicht erforderlich.

Bei der Errichtung von öffentlich gefördertem Wohnraum werden keine zusätzlichen kommunalen Anforderungen gestellt, die über die Wohnraumförderbestimmungen des Landes hinausgehen.

Zur Vermeidung von Förderschädlichkeiten und zur Reduzierung von Planungsschleifen werden frühzeitige Beratungen durch das Amt für Wohnungswesen mit den Vorhabenträger*innen zur Vereinbarkeit der Planung mit den Wohnraumförderbestimmungen des Landes NRW durchgeführt.

Zur frühzeitigen Einbindung potenzieller Fördermittel wird das Bauvorhaben den zuständigen Stellen der Wohnraumförderung des Landes vorgestellt. Dadurch werden mögliche Bewilligungsanforderungen frühzeitig erkannt und im gemeinsamen Austausch zwischen Ministerium und Vorhabenträger*innen abgestimmt.

Sofern Projektentwickler*innen nicht Eigentümer*innen aller erschließungsrelevanten Flächen sind, können für die Bereitstellung städtischer Grundstücke zur Herstellung von Erschließungsanlagen Bereitstellungskosten erhoben werden. Diese gelten als Erschließungsaufwand und können im Rahmen von Erschließungsverträgen auf den/die Erschließungsträger*in umgelegt werden.

Nicht planungsrelevante Arten werden im Rahmen der Artenschutzprüfung grundsätzlich nicht vertiefend betrachtet. Im Einzelfall sind sie jedoch im Planungs- oder Zulassungsverfahren zu berücksichtigen, insbesondere wenn artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 (1) BNatSchG betroffen sein können. Dies gilt insbesondere für gefährdete Arten oder bedeutende lokale Populationen.

Zur Vermeidung von Lärmbelastungen in Wohngebieten werden bei Luftwärmepumpen geeignete Lärmschutzmaßnahmen umgesetzt. Dabei kommen einfache, kosteneffiziente sowie gestalterische Lösungen zur Anwendung. Das Land NRW hat zu diesem Thema bereits einen umfangreichen Leitfaden erstellt, der leicht umzusetzen ist.

Zur Sicherung des öffentlichen Straßenraums werden Querungen durch private Leitungen nach einheitlichen, standardisierten Vertragsregelungen des Bauverwaltungsamtes abgewickelt. Die Vorgehensweise wird bis Ende 2026 zentral online bereitgestellt. Die Gestattung von Abwasserwärmeleitungen erfolgt im Rahmen einer Konzession der StEB.

Die Flächenvorhaltung für Abholflächen wird auf die Abfallfraktion (maximal zwei Sorten gleichzeitig) mit dem höchsten Platzbedarf begrenzt. Dadurch entfällt eine gleichzeitige Berücksichtigung aller Sorten und der Flächenbedarf kann reduziert werden.

Gemeinsame Lösung: Eine transparente Darstellung wird eingeführt. Keine Gebührenanpassung, aber Kosteneinsparung durch kosteneffizientere Planung der Baustelleneinrichtung

Durch ein effizienteres Verfahren zur Antragsbearbeitung von Baustelleneinrichtungen sollen Kosten reduziert werden. Hierbei soll eine digitale Antragsbearbeitung mit Künstlicher Intelligenz erarbeitet und eingeführt werden.

Um die Qualität im öffentlichen Raum zu sichern, werden Freiraumwettbewerbe verlangt. Die Wohnungswirtschaft fordert, Freiraumwettbewerbe erst ab Wohnquartieren mit mehr als 500 Wohneinheiten durchzuführen. Zudem soll vor jedem Wettbewerb ein abgestimmtes Kostenbudget zwischen Stadt und Vorhabenträger*innen vereinbart werden, das Produktstandard, Lage sowie das voraussichtliche Preisniveau von Mieter*innen und Käufer*innen berücksichtigt. Ergänzend sollen Anforderungen und Auslöseschwellen für Freiraumwettbewerbsverfahren gemeinsam überprüft und im Sinne einer effizienten Durchführung angepasst werden.

Das Bauaufsichtsamt prüft Bauvorhaben auf Grundlage gesetzlicher Vorgaben, insbesondere der BauO NRW, wobei bestehende Ermessensspielräume genutzt werden können. Die Verwaltung erarbeitet einen Vorschlag für ermessensleitende Richtlinien und stellt diesen der Wohnungswirtschaft zur Abstimmung vor.

Kleinpflasterstreifen werden grundsätzlich als gestalterisch und hinsichtlich der Barrierefreiheit hochwertig bewertet. Gleichzeitig wird ihre Ausführung bei Großprojekten als kostenintensiv betrachtet. Es wird daher geprüft, ob in Einzelfällen, insbesondere bei angrenzenden Grünflächen, auf Kleinpflasterstreifen verzichtet werden kann. In diesen Fällen ist eine barrierefreie Alternativlösung mit der Stadt abzustimmen.

Die Berechnung der bedarfsauslösenden Einwohnerzahlen erfolgt derzeit einheitlich mit einer Erstbelegungsquote von 2,3 Einwohner*innen pro Wohneinheit (90 Quadratmeter Grundfläche). Die Verwaltung prüft eine Anpassung dieser Berechnungsmethode, um standortabhängige Gegebenheiten künftig differenzierter und realistischer abzubilden.

Die Wohnungswirtschaft fordert, vor Durchführung von Wettbewerben einen Mindestanteil von 70 Prozent Nettobaulandfläche als Zielwert festzulegen. Derzeit werden in B-Plan-Gebieten häufig geringere Anteile von etwa 60 Prozent oder weniger erreicht. Die Stadt prüft gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft die Festlegung und Umsetzung entsprechender Zielwerte.

Die Wohnungswirtschaft fordert für öffentlich geförderten Wohnungsbau einen Erbbauzins von unter 1 Prozent. Ein Einigungsvorschlag sieht derzeit eine Beibehaltung eines Erbbauzinses von 1,5 Prozent vor, sofern künftig keine Verlängerung oder Neubegründung von Bindungen möglich ist. Ein potenzieller Anstieg auf bis zu 4 Prozent würde die Vorlast erhöhen und die Finanzierungsbedingungen verschlechtern. Die Wohnungswirtschaft wird ihre Position weiter konkretisieren und einen überarbeiteten Vorschlag einbringen.

Der Punkt konnte bislang nicht adäquat besprochen werden, da weiterführende Informationen fehlten. Nachdem weitere Hinweise und Ansprechpartner*innen an die Wohnungsbauleitstelle übermittelt wurden, werden Gespräche aufgenommen.

Der Einbau von RC-1-Material soll laut der Wohnungswirtschaft generell gestattet werden. Es soll eine weitergehende Prüfung zum Einfluss der Wohnungswirtschaft auf die Ersatzbaustoffverordnung zur Verwendung von Bodenmaterial mit einer geogenen Hintergrundbelastung für Einbau der Qualität BMF0* oder BMF1 stattfinden.

Vereinbarung über den Anteil/Grad der Fassadenbegrünung, wo und wie soll ein Standardprozess verankert werden.

Die Anforderungen an den Substrataufbau basieren auf der FLL-Dachbegrünungsrichtlinie. Je nach angestrebter Vegetationsform werden unterschiedliche Substratstärken angesetzt. Die bestehenden Festsetzungen für Bodensubstrat sowie Filter- und Dränschichten werden überprüft und durch das Amt für Landschaftspflege und Grünflächen in einer strukturierten Übersicht (intensive und extensive Dachbegrünung sowie Begrünung auf Tiefgaragen) zusammengeführt. Zusatz Arbeitskreis "Baustandards": Eine Reduzierung des vorgegebenen Substrataufbaus auf Tiefgaragendecken auf 35 Zentimeter, kombiniert mit punktuellen Hochbeeten, verhindert die Tiefenstreckung von Garagenrampen und Kellerräumen. Dies spart 0,5 Meter Aushubhöhe und reduziert die Kosten der Garagengrube um circa 42.000 Euro und der Kellergrube um circa 18.000 Euro.

Im Zuge der Fortschreibung des Masterplans Stadtgrün 2.0 bis Ende 2027 werden Anpassungsbedarfe unter Beteiligung der Bezirke aufgenommen. Die Wohnungswirtschaft wünscht eine Prüfung der Kompatibilität mit der Flächennutzungs- und Regionalplanung, die Reduzierung von Zielkonflikten sowie eine flexiblere Anerkennung von externen Ausgleichsmaßnahmen.

Die Wohnungswirtschaft fordert, in autofreien Quartieren verstärkt Privatstraßen zuzulassen. Die Anforderungen an Zufahrtswege richten sich grundsätzlich nach den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen. Für autofreie Straßen werden derzeit hohe Anforderungen gestellt, deren Reduzierung im Sinne einer wirtschaftlicheren Umsetzung geprüft werden soll.

Zur Optimierung von Wohngebäuden mit unterschiedlich großen Wohnungen wird empfohlen, die städtebauliche Flexibilität in der Bauleitplanung zu erhöhen. Hierzu sollten insbesondere variable Baugrenzen – vor allem in den rückwärtigen Grundstücksbereichen – sowie flexiblere Anpassungsmöglichkeiten bestehender Bebauungspläne ermöglicht werden. Dadurch können Grundrisse bedarfsgerechter und effizienter entwickelt werden, ohne durch starre geometrische Vorgaben eingeschränkt zu sein. Da die Steuerung über die baurechtlichen Kernvorgaben der Geschossflächenzahl (GFZ) und Grundflächenzahl (GRZ) ausreicht, können zusätzliche gestalterische Restriktionen reduziert werden.

Um kostenintensive Untergeschosse baulich kompakt zu halten oder im Idealfall gänzlich einzusparen, sollte städtebaulich eine alternative, oberirdische Lage für notwendige Nebenräume wie Keller- und Fahrradabstellflächen ermöglicht werden. Die Kommune sollte hierzu die rechtliche Möglichkeit schaffen, diese Flächen als zusätzliche, privilegierte "Bonusgeschossfläche" oberirdisch umzusetzen, ohne dass diese auf die eigentliche, refinanzierbare Wohnbaufläche angerechnet werden. Am praxisnahen Beispiel des Musterhauses zeigt sich, dass der vollständige Entfall der Kellerflächen (unter Beibehaltung der Treppenhäuser und Technikzentralen zur Tiefgaragenerschließung) eine massive Baukosteneinsparung von rund 277.500 Euro nach Baukostenindex generiert. 

Da die vollständige Unterbauung von Gebäuden und tief liegende Tiefgaragenkonstruktionen investitionsintensiv sind, sollte das bauliche Eingraben der Geschosse in das Erdreich auf ein Minimum reduziert werden. Durch eine bewusste kommunale Anpassung der maximal zulässigen Gebäudehöhen im Bebauungsplan kann die Errichtung eines klassischen Hochparterres beziehungsweise Souterrains planungsrechtlich abgesichert werden. Diese geringfügige Anhebung des Gebäudes erlaubt eine oberflächennahe Einbringung von Park-, Fahrrad- und Abstellflächen, spart circa einen Meter kostenintensive Keller- und Aushubhöhe ein und reduziert die Rohbaukosten um kalkulierte rund 36.500 Euro. 

Die Kommune sollte in den Genehmigungsverfahren darauf verzichten, bauakustische Anforderungen zur Abschirmung oder Einhausung von Rampen und Einfahrten bei reinen Wohn-Garagen festzulegen. Aus den übergeordneten gesetzlichen Grundlagen des BImSchG sowie der TA Lärm lassen sich im Regelfall keine formellen schalltechnischen Anforderungen für diese reinen Wohnnebennutzungen ableiten. Der Verzicht auf zusätzliche Schallschutzauflagen an den Rampenbauwerken verhindert aufwendige bauliche Abschirmwände und spart signifikante Kosten im Außenbereich.

Ein verbindlicher kommunaler Leitfaden sollte transparent festlegen, welche innovativen Schallschutzlösungen von städtischer Seite akzeptiert werden. Dies schafft verlässliche Rechtssicherheit im Genehmigungsverfahren und verhindert langwierige Abstimmungen im Einzelfall.

Die gezielte Verankerung von Öffnungsklauseln in B-Plänen ermöglicht vereinfachte, objektspezifische Nachweise durch gutachterliche Detailbetrachtungen. Dadurch lassen sich starre Fensterverbote sowie kostentreibende Riegelbebauungen flexibel umgehen.

Anstatt den Schallschutz ausschließlich als bauliche Last auf das Einzelgebäude zu übertragen und dort teure Fenster- und Fassadenkonstruktionen einzufordern, sollte die Kommune die Reduzierung externer Schalleinflüsse primär über städtebauliche Maßnahmen lösen. Ein "intelligenter" Städtebau nutzt die geschickte Anordnung von Baukörpern, topografischen Höhenstaffelungen, abschirmenden Riegelstrukturen im Gewerbebereich oder aktiven Lärmschutz an der Quelle. Durch diese übergeordnete städtebauliche Weichenstellung werden zusätzliche, kostenintensive Schallschutzmaßnahmen an den nachgelagerten Wohngebäuden vollständig entbehrlich.