Köln baut bezahlbar – Wohnen für alle

Die Initiative steht für eine neue Kultur der Zusammenarbeit zwischen Stadtverwaltung, Politik, Wohnungswirtschaft und weiteren Akteur*innen des Planens und Bauens. Sie basiert auf gegenseitiger Wertschätzung, Transparenz, einem offenen Dialog auf Augenhöhe und der gemeinsamen Verantwortung, bezahlbaren Wohnraum in Köln zu schaffen. Die unterschiedlichen Perspektiven und Erfahrungen der Beteiligten werden als Stärke verstanden und gezielt genutzt, um praxistaugliche Lösungen zu entwickeln. Fachliche Expertisen aus Verwaltung, Wohnungswirtschaft und weiteren Bereichen werden zusammengeführt und in einen gemeinsamen Entwicklungsprozess eingebracht.

Die Initiative versteht sich nicht als einmaliges Projekt, sondern als Ausgangspunkt für eine langfristige Kooperation zwischen Stadtverwaltung, Politik, Wohnungswirtschaft und weiteren Akteur*innen. Sie schafft einen verlässlichen Rahmen für Austausch, Wissenstransfer und gemeinsames Handeln, um den Wohnungsbau nachhaltig zu stärken und bezahlbaren Wohnraum zu sichern.

Die Initiative verfolgt drei strategische Ziele, die den gemeinsamen Orientierungsrahmen für die erarbeiteten Maßnahmen bilden und die zentralen Herausforderungen des Wohnungsbaus adressieren:

1. Köln baut bezahlbar
   Senkung der Gesamtprojektkosten im Wohnungsneubau unter Berücksichtigung der städtischen Qualitätsziele
2. Wohnen für alle
   Wohnraumbereitstellung vor allem auch in mittlerem und niedrigen Mietpreissegmenten
3. Gemeinsame Haltung
   zur Stärkung des Kölner Wohnungsbaus (Wohnungswirtschaft, Verwaltung und Politik)

Die drei Ziele greifen ineinander: Sie verbinden wirtschaftliche Rahmenbedingungen mit städtebaulicher Qualität, bezahlbarem Wohnen und einer partnerschaftlichen Zusammenarbeit. Gemeinsam bilden sie die Grundlage für einen leistungsfähigen, bezahlbaren und zukunftsfähigen Wohnungsbau.

Die identifizierten Baukostenreduktionspotenziale bilden eine wesentliche Grundlage für langfristig tragfähige Mietsenkungen. Durch die vorgeschlagenen Maßnahmen können Baukosten gesenkt, Investitionshemmnisse abgebaut und die Wirtschaftlichkeit von Wohnungsbauvorhaben nachhaltig verbessert werden. Dies schafft die Voraussetzungen, um die Bautätigkeit sowohl im sozialorientierten als auch im freifinanzierten Wohnungsbau – einschließlich eines Anteils von 30 Prozent öffentlich geförderten Wohnraums – gezielt zu stärken. In Verbindung mit einer konsequenten Nutzung bestehender Förderinstrumente und der Realisierung kostendeckender Projekte können langfristig zusätzliche Wohnangebote geschaffen und stabile, bezahlbare Mietstrukturen ermöglicht werden. Ziel der Initiative ist es, qualitätsvollen und zukunftsfähigen Wohnraum zu schaffen, der den Bewohner*innen Kölns dauerhaft bezahlbares Wohnen und eine hohe Lebensqualität bietet.

Im Fokus der Initiative stehen dabei unterschiedliche Maßstabsebenen der Stadtentwicklung. Einerseits werden größere Wohnungsbauprojekte auf Quartiersebene in den Blick genommen, die einen wesentlichen Beitrag zur Schaffung und Sicherung von gefördertem Wohnraum leisten. Sie verbinden Wohnungsbau mit der Entwicklung und langfristigen Sicherung sozialer Infrastruktur und schaffen lebenswerte Quartiere mit einer ausgewogenen sozialen Mischung. Durch integrierte Planungsansätze entstehen neben Wohnungen auch Kitas, Schulen, Grün- und Freiräume, Mobilitätsangebote sowie soziale und kulturelle Einrichtungen.

Andererseits rückt die Initiative kleinere Bauvorhaben der Innenentwicklung und Nachverdichtung in den Fokus. Durch Aufstockungen, Ergänzungsbauten oder Baulückenschließungen entsteht zusätzlicher Wohnraum innerhalb bereits erschlossener Siedlungsstrukturen. Diese Vorhaben nutzen vorhandene Flächen effizient, stärken bestehende Quartiere und tragen zu einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung bei. Gleichzeitig sichern sie die Auslastung vorhandener Infrastruktur, verkürzen Wege und ermöglichen eine vergleichsweise schnelle Bereitstellung neuer Wohnungen. Die Initiative versteht beide Ansätze als gleichwertige und sich ergänzende Bausteine einer erfolgreichen Wohnungsbaupolitik. Während größere Quartiersentwicklungen Wohnungsbau, soziale Infrastruktur und Stadtentwicklung zusammenführen, erweitern kleinere Vorhaben das Wohnungsangebot unmittelbar im Bestand und stärken gewachsene Nachbarschaften. Erst das Zusammenspiel beider Ebenen ermöglicht es, den Wohnungsbau wirksam zu stärken, bezahlbaren Wohnraum langfristig zu sichern und lebenswerte Städte nachhaltig weiterzuentwickeln.

Seit Januar 2026 haben rund 150 Expert*innen aus der Kölner Stadtverwaltung und freien Wohnungswirtschaft gemeinsam an Lösungen für einen bezahlbaren Wohnungsbau in Köln gearbeitet. Die Zusammensetzung erfolgt dabei nahezu paritätisch und gewährleistet somit einen engen interdisziplinären Austausch zwischen öffentlichen und privaten Beteiligten. Von unserer Seite sind insgesamt 18 Fachämter aus neun der zehn Dezernate vertreten. Die Wohnungswirtschaft bringt ebenso umfassende Expertise aus unterschiedlichen Bereichen entlang des gesamten Lebenszyklus' eines Wohnungsbauvorhabens ein – darunter Projektentwicklung, Bestandsmanagement, Architektur, Fach- und Ingenieurplanung, Bauausführung sowie rechtliche Beratung. Durch die breite und vielfältige Besetzung wird sichergestellt, dass unterschiedliche fachliche Perspektiven frühzeitig zusammengeführt und relevante Fragestellungen ganzheitlich betrachtet werden können.

Ein zentrales Merkmal des Prozesses ist der Perspektivwechsel. Vertreter*innen der Verwaltung, der Wohnungswirtschaft und weiterer beteiligter Akteur*innen diskutierten Herausforderungen und Lösungsansätze auf Augenhöhe. Dadurch konnten gegenseitige Erwartungen, Handlungsspielräume und Zielkonflikte verstanden und gemeinsam bei der Entwicklung von Lösungsvorschlägen berücksichtigt werden. Die Zusammenarbeit ist geprägt von Offenheit, gegenseitigem Verständnis und der Bereitschaft, bestehende Annahmen kritisch zu hinterfragen und gemeinsam weiterzuentwickeln.

Die fachliche Arbeit konzentriert sich auf drei zentrale Fokusfelder:

• Wohnungsbau erleichtern
  Ziel war es, bestehende Standards und Anforderungen kritisch zu überprüfen und bedarfsgerechte Anpassungsmöglichkeiten zu identifizieren, die zur Senkung der Baukosten beitragen, ohne zentrale Anforderungen an Sicherheit, Nachhaltigkeit und Nutzbarkeit infrage zu stellen.
• (Verwaltungs-)Prozesse effizient nutzen
  Ziel war es, bereits angestoßene Optimierungen in Planungs- und Genehmigungsverfahren zu verstetigen, Schnittstellen zu verbessern und die Zusammenarbeit zwischen öffentlichen und privaten Akteur*innen effizienter zu gestalten.
• Wohnungsbau gemeinsam stemmen
  Ziel war es, eine vertrauensvolle Dialog- und Kooperationskultur zu stärken und Instrumente für eine langfristige, verbindliche Zusammenarbeit im Wohnungsbau zu entwickeln.

Um die komplexen Fragestellungen systematisch zu bearbeiten, wurde die fachliche Arbeit in vier thematisch fokussierte Arbeitskreise (AK) und insgesamt 17 Unterarbeitsgruppen gegliedert. Die Arbeitskreise bilden das fachliche Herzstück der Initiative. Hier werden Kostenfaktoren analysiert, bestehende Prozesse untersucht, Handlungsspielräume identifiziert und konkrete Maßnahmen entwickelt.

AK 1a Baustandards und AK 1b Kölnspezifische Vorgaben

Die Arbeitskreise untersuchten Kostenfaktoren, die durch Bauherr*innen und Architekt*innen sowie durch rechtliche und politische Vorgaben von Bund, Land (AK 1a) und uns (AK 1b) beeinflusst werden. Um Transparenz und Belastbarkeit zu garantieren, wurden die erarbeiteten Ansätze zur Reduzierung von Kosten sowie zur Erhöhung der Flächeneffizienz auf zwei Ebenen eingehend geprüft:

• Monetäre Bewertung
  Die Maßnahmen wurden quantifiziert und ihr konkretes Einsparpotenzial anhand eines eigens definierten Kölner Referenzquartiers und -hauses berechnet.
• Juristische Bewertung
  Parallel dazu fand eine fundierte rechtliche Prüfung statt, um die rechtssichere Umsetzbarkeit der Vorschläge im realen Markt- und Verwaltungskontext zu gewährleisten.

AK 2 Prozesse

Der Arbeitskreis beschäftigte sich mit der Optimierung und Beschleunigung behördlicher Abläufe in der Baurechtsschaffung, Projektinitiierung sowie im Planungs- und Bauverlauf mit besonderem Blick auf die Schnittstellen zwischen Verwaltung und Wohnungswirtschaft.

AK 3 Zusammenarbeit

Im Fokus des Arbeitskreises stand die Stärkung des partnerschaftlichen Austauschs zwischen Wirtschaft, Verwaltung und politischen Entscheidungstragenden.

In den Arbeitskreisen fanden jeweils fünf bis sechs digitale Sitzungen statt, in denen die rund 150 Beteiligten gemeinsam Ziele entwickelten, Ideen vertieften und Zwischenergebnisse diskutierten. Die fachliche Ausarbeitung der Inhalte erfolgte dabei zwischen den Sitzungen eigenständig durch die Untergruppen.

Begleitet und zusammengeführt wurde dieser intensive Prozess durch arbeitskreisübergreifende Plenumstreffen in Präsenz, an denen ebenfalls politische Vertreter*innen teilnahmen. Die Plenumstreffen dienten gemeinsamer Rückkopplung der Zieldefinitionen, Schaffung von Konsens, Verständnis und Nachvollziehbarkeit der Maßnahmenvorschläge sowie finaler Präsentation der Endergebnisse und Umsetzungsempfehlungen.

Die Initiative hat gemeinsam ein fachlich fundiertes Maßnahmenpaket zur Senkung von Baukosten und zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsprozessen entwickelt. Die erarbeiteten Maßnahmen wurden hinsichtlich ihrer Umsetzbarkeit und ihrer erwarteten Wirkung bewertet. Dabei konnten zentrale Kostenfaktoren identifiziert sowie konkrete Ansätze für rechtssichere und praxistaugliche Abweichungs- und Optimierungsmöglichkeiten entwickelt werden. Die Ergebnisse zeigen, dass erhebliche Potenziale zur Kostensenkung und Verfahrensbeschleunigung bestehen und dabei gleichzeitig zentrale Anforderungen an einen zukunftsfähigen Wohnungsbau gewahrt werden. Neben den fachlichen Ergebnissen hat die Initiative die Grundlage für eine vertrauensvolle und langfristige Zusammenarbeit zwischen Verwaltung, Wohnungswirtschaft und weiteren Akteur*innen gestärkt. Das aufgebaute Vertrauen, die gewachsene Bereitschaft zum Perspektivwechsel, das bessere Verständnis für die jeweiligen Herausforderungen und Handlungsspielräume sowie die stärkere Vernetzung der Beteiligten stellen einen eigenständigen und nachhaltigen Erfolg dar.

Die Ergebnisse der Initiative reichen von unmittelbar umsetzbaren Maßnahmen über Anpassungsvorschläge für kommunale Vorgaben bis hin zu Impulsen für den Landesgesetz- und andere Regelungsgeber. Sie umfassen technische, organisatorische, kommunikative und kulturelle Ansätze zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau. Das Maßnahmenpaket setzt an den entscheidenden Hebeln des Planens und Bauens an.

Die wesentlichen Ergebnisse sind:

• Erarbeitung optimierter, kosteneffizienter Baustandards ("Köln-Standard") unter Bezugnahme des Hamburg-Standards sowie konkrete Handlungsempfehlungen für die private und genossenschaftliche Baupraxis
• Impulse an die Landesregierung und an weitere Regelwerke: Aufzeigen von regulatorischen Hemmnissen über die kommunale Ebene hinaus
• Empfehlungen an die Wohnungswirtschaft zur kostenbewussten Planung und Umsetzung von Bauvorhaben
• Einordnungen und Hinweise zur rechtssicheren Umsetzung von Abweichungs- und Vereinfachungsmöglichkeiten
• Eine Ratsvorlage zur Anpassung kommunaler Vorgaben
• Vereinbarungen städtischen Handelns
• Prozessoptimierungen: Konkrete Maßnahmen zur Beschleunigung und Vereinfachung von Verwaltungsabläufen, um verbindliche Zeitvorteile bei Planungs- und Genehmigungsverfahren zu erzielen
• Verbesserte Zusammenarbeit: Verstetigung verlässlicher Absprachestrukturen und gemeinschaftlicher Formate zwischen den städtischen Fachämtern und den Akteur*innen der Wohnungswirtschaft, um bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, Planungsrisiken zu minimieren und reibungsarme Abläufe zu ermöglichen

Ein zentraler Meilenstein ist die Ausarbeitung einer Ratsvorlage mit einem 22-Punkte-Vorschlag zur Baukostenreduktion. Ziel der Beschlussvorlage ist es, kommunale Verwaltungsvorgaben anzupassen, um damit lokale Kostenfaktoren im Kölner Wohnungsbau wirksam zu reduzieren, ohne dabei städtische Qualitätsziele außer Acht zu lassen.