Grundsteuerreform

Nach jahrelanger Kritik an den Ungerechtigkeiten der Grundsteuererhebung erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Bemessung der Grundsteuer für verfassungswidrig. Grundlage dafür war, dass die dem alten Recht zugrundeliegenden Grundbesitzbewertungen in der damaligen Bundesrepublik Deutschland seit 60 Jahren auf der Grundlage der Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 ermittelt und steuerlich veranlagt wurden. Dies hatte – so das Bundesverfassungsgericht – zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen geführt. Ziel der Reform ist eine möglichst aktuelle und somit gerechte Bewertung sowie Besteuerung von Grundstücken und Gebäuden.

Bei seiner Entscheidung bezog sich das BVerfG auch auf lokale Entwicklungen. Was vor 60 Jahren als höherklassig galt, sei heute allenfalls durchschnittlicher Standard. Ebenfalls unberücksichtigt blieben Änderungen in der Verkehrsanbindung, aber auch in der Lärmbelastung, und in der Wertentwicklung, also der Auf- oder Abwertungen von Wohnlagen, die erheblich Auswirkungen auf den jetzigen Wert von Grundstücken haben.

Im November 2019 hat der Bundesgesetzgeber die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuerreform verabschiedet (das sogenannte Bundesmodell). Durch eine Öffnungsklausel wurde den Ländern die Möglichkeit gegeben, Anpassungen am Bundesmodell vorzunehmen beziehungsweise ein eigenes Grundsteuermodell zu beschließen. Das Land NRW hat von dieser Öffnungsklausel bislang keinen Gebrauch gemacht. Somit gilt in Nordrhein-Westfalen das Bundesmodell.

Der Grundsteuerwertbescheid
Als Grundlagenbescheid gerichtet an Sie als Eigentümer*in.
Auf Basis der in der Feststellungserklärung angegebenen Informationen wird der Grundsteuerwert Ihrer Immobilie festgesetzt  

Wird multipliziert mit der Steuermesszahl und ergibt den  

Grundsteuermessbescheid
Als Grundlagenbescheid gerichtet an Sie als Eigentümer*in.
Als grundlegende Dateninformation an uns.  

(Bis hierhin zuständig ist: Ihr örtliches Finanzamt)  

Wird multipliziert mit dem Hebesatz und ergibt den  

Grundsteuerbescheid
Als Bescheid gerichtet an Sie als Eigentümer*in und setzt die zu zahlende Grundsteuer fest.  

Hierfür zuständig: Das Steueramt der Stadt Köln

1. Das örtlich zuständige Finanzamt führt eine Neubewertung einer Immobilie durch, indem der Grundsteuerwert der Immobilie neu berechnet wird. Die Finanzämter versenden als Abschluss dieses Verfahrensschritts den so genannten Grundsteuerwertbescheid an die Steuerpflichtigen.
   
   
2. Das örtlich zuständige Finanzamt ermittelt den Grundsteuermessbetrag, indem es den zuvor ermittelten Grundsteuerwert mit der sogenannten Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahl ist gesetzlich vorgegeben und hängt von der Art des Grundstücks ab.
   
   Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Versand des Grundsteuermessbescheids durch das örtlich zuständige Finanzamt abgeschlossen wird. Für Rückfragen sowohl zum Grundsteuerwertbescheid als auch zum Grundsteuermessbescheid oder Rechtsmittel sind also die Finanzämter zuständig.
   
   Der Messbescheid ist bindend – auch für die Gemeinde, die davon nicht abweichen darf, selbst dann, wenn Sie Einspruch gegen die Grundstücksbewertung eingelegt haben und hierüber noch nicht entschieden wurde.
   
   
3. In einem letzten Schritt wird von der Gemeinde die Höhe der neu zu zahlenden Grundsteuer berechnet, indem der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuermessbetrag mit dem durch die Gemeinde neu festgesetzten Hebesatz multipliziert wird.
   
   Wie bisher gibt es zwei Hebesätze: einen für die Grundsteuer A in Höhe von 165 Prozent (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B in Höhe von 475 Prozent (alle übrigen Grundstücke). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Die Einführung einer Grundsteuer C ist in Köln derzeit nicht vorgesehen.

Mit Festlegung der oben genannten Hebesätze gewährleisten wir Aufkommensneutralität, so dass das prognostizierte Grundsteueraufkommen für 2025 dem Ertrag entspricht, den wir auch ohne Grundsteuerreform vereinnahmt hätte.

Für die oder den einzelnen Steuerpflichtige*n kann es in Folge einer veränderten Grundstücksbewertung, auf die wir keinen Einfluss haben, trotzdem zu einer niedrigeren oder höheren Belastung kommen.

Aktuelle Informationen zum Sachstand der Umsetzung der Grundsteuer in Köln finden Sie im Ratsinformationssystem (Stand 12. Dezember 2024).

Die Bewertung der Grundstücke obliegt den Finanzämtern des Landes Nordrhein-Westfalen. Das Land Nordrhein-Westfalen folgt bei der Bewertung der Grundsteuerwerte dem sogenannten Bundesmodell.
Bei der Bewertung von Wohngrundstücken werden im Ertragswertverfahren unter anderem

• der Bodenrichtwert
• ein auf dem Bewertungsgesetz basierender Rohertrag unter Berücksichtigung der standardisierten Nettokaltmiete
• die Restnutzungsdauer und
• die örtliche Mietniveaustufe

Gewerblich genutzte und sonstig bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet. Vereinfacht gesagt wird hierbei ermittelt, welche Kosten bei einem (Ersatz-)Neubau des zu bewertenden Objekts entstehen würden.

Zuständigkeiten

Ihr örtliches Finanzamt können Sie telefonisch wie folgt erreichen:

Sie möchten das Steueramt erreichen?
Bei Fragen zur Zustellung Ihres Grundsteuerbescheids, zum Hebesatz, zu einem Eigentumswechsel oder den Gebühren für Abfall, Abwasser oder Straßenreinigung wenden Sie sich

werktags von 7 bis 18 Uhr and das Bürgertelefon,

Rufnummer 0221 / 221-36600

Hier erhalten Sie Unterstützung zur Klärung Ihres Anliegens.
Alternativ können Sie das Steueramt per E-Mail unter 
21-grundsteuer@stadt-koeln.de  erreichen.