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Eingereichte Unterlagen können wir nur dann als Antrag auf Vorbescheid bewerten, wenn sie vollständig sind. Letztlich ist Ihre Fragestellung entscheidend über Art und Umfang der Unterlagen, die Sie einreichen müssen.

Fehlt etwas, geben wir Ihnen Gelegenheit, die Unterlagen innerhalb einer angemessenen Frist zu vervollständigen. Sie erhalten dazu Ihre Bauvorlagen mit einer Auflistung der Mängel zurück.

Zur äußeren Form des Antrags: Bitte übergeben Sie uns keine Ordner aus Kunststoff, sondern immer welche aus Pappe. Hintergrund ist die spätere Archivierung, bei der notwendige Aufkleber auf Kunststoffordnern einfach nicht halten. Bitte verzichten Sie auch unbedingt auf Tackerklammern, Klarsichthüllen oder das Zusammenheften. 

Alle Unterlagen benötigen wir stets in mindestens dreifacher Ausfertigung.  

Um Sie bei der Antragstellung zu unterstützen, geben wir Ihnen hier einen detaillierten Überblick, welche Unterlagen Sie in welcher Form dem Antrag beifügen müssen:

Unterlagen, die Sie immer beifügen müssen

- Antragsformular

Wenn Sie im Antragsformular das Kreuz bei "planungsrechtliche Zulässigkeit" setzen und keine planungsrechtlichen Einzelfragen stellen, führen wir eine vollständige Prüfung der planungsrechtlichen Belange durch. Dies ist der Normalfall, der auch am häufigsten vorkommt. Stellen Sie hingegen Einzelfragen zum Planungsrecht, werden nur diese geprüft.

Wenn Sie im Antragsformular die “bauordnungsrechtliche Zulässigkeit“ ankreuzen, müssen Sie immer bauordnungsrechtliche Einzelfragen stellen und entsprechende Unterlagen beilegen, damit wir diese Fragen prüfen können.

Die Fragen können Sie gegebenenfalls auf einem separaten Blatt einreichen. Dabei müssen die Fragen von Ihnen so konkret ausformuliert sein, dass wir diese mit "Ja" oder "Nein" beantworten können. 

Bitte geben Sie immer die vollständige Bezeichnung des Bauvorhabens an. Das Antragsformular muss sowohl von der entwurfsverfassenden als auch der antragstellenden oder bevollmächtigten Person aktuell unterzeichnet sein. Bei allen weiteren Bauvorlagen ist die Unterschrift der entwurfsverfassenden Person ausreichend.

Stellt eine Gesellschaft oder Firma den Antrag, müssen Sie immer eine natürliche Person mit vollem Namen angeben. Der Name dieser Person muss im Antragsvordruck im Feld "vertreten durch" eingetragen sein. Lebt die als Bauherrschaft auftretende Person im Ausland, benötigen wir eine empfangsbevollmächtigte Person mit zustellfähiger Adresse in Deutschland. Auch diese muss im Feld "vertreten durch" mit Adresse eingetragen sein. Die Vollmacht für die Vertretungsperson muss im Original auf einem separaten Schriftstück beiliegen. Ebenso benötigen wir eine Original-Vollmacht auf separatem Schriftstück, wenn eine andere Person als die Bauherrschaft das Antragsformular unterschrieben hat. Auch diese Person gehört mit vollständiger Anschrift in das Feld "vertreten durch". Besonders wichtig ist, dass die Vollmacht ausdrücklich zur Unterschrift des Bauantrages berechtigt.

Antragsformular des Bauministeriums des Landes NRW

- Lageplan

Der Lageplan sollte im Maßstab 1:500 oder 250 auf der Grundlage einer Flurkarte erstellt sein. Der für einen Vorbescheid meist ausreichende einfache Lageplan kann üblicherweise von der entwurfsverfassenden Person gezeichnet werden. Im Lageplan muss das geplante Vorhaben mit seiner Lage- und Bauteilbemassung sowie den Gelände- und Bauteilhöhen dargestellt sein. Liegt das Grundstück im Bereich eines Bebauungsplanes oder einer anderen Ortssatzungen, so müssen die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen daraus im Lageplan dargestellt sein. 

Sollte der Lageplan von einem*r Vermesser*in gezeichnet sein, achten Sie bitte darauf, das er immer auch von der entwurfsverfassenden Person unterzeichnet wird.

- Flurkarte

Die Flurkarte benötigen wir, wenn Sie keinen amtlichen Lageplan vorlegen. Sie darf nicht älter als sechs Monate sein. Wichtig: Wir müssen Antragsunterlagen zur Nachbesserung zurückgeben, wenn die Flurkarte nicht maßstabsgerecht ausgedruckt oder durch Kopieren verzerrt wurde. Die Maßstäblichkeit ist dann gegeben, wenn der Abstand zwischen dem Koordinatenraster exakt zehn Zentimetern beträgt. Das Raster ist als schmales Band meistens am linken und unteren Seitenrand zu finden. Sie erhalten die Flurkarte beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster.

Flurkarte

- Bauzeichnungen

Geht es um die planungsrechtliche Einfügung Ihres Vorhabens in die nähere Umgebung, reichen Sie bitte einfache Ansichtszeichnungen ein, die möglichst auch die Nachbarbebauung mit Ihren Wand- und Dachhöhen darstellen. Diese sind dann Teil des Einfügungsnachweises, der bei "Unterlagen, die Sie je nach Vorhaben einfügen müssen" erläutert wird. Grundrisszeichnungen sind meist nur dann erforderlich, wenn Sie Einzelfragen zur bauordnungsrechtlichen Vorschriften stellen. 

Wenn Sie die Erweiterung vorhandener Gebäude planen, kann es sinnvoll sein, wenn Sie dem Antrag Bestandpläne beilegen. Bitte achten Sie unbedingt auf Übereinstimmung der Bauzeichnungen mit dem Lageplan.

Unterlagen, die Sie je nach Vorhaben beifügen müssen

Die Bandbreite der Bauvorhaben ist so vielfältig, dass bei den nun folgenden Hinweisen nicht jeder Einzelfall abgedeckt werden kann. Außerdem können je nach Fragestellung der Voranfrage weitere Nachweise und Genehmigungen im Verlauf der Prüfung oder nach dem Erhalt von Stellungnahmen beteiligter Ämter erforderlich werden. Die Liste ist also nicht abschließend. 

- Anträge auf Befreiung, Abweichung oder Ausnahme

Üblich sind Befreiungs- oder seltener Ausnahmeanträge, wenn Sie zum Beispiel von den planungsrechtlichen Vorgaben eines Bebauungsplanes oder einer anderen Ortssatzung abweichen möchten. Eine Abweichung oder Ausnahme von bauordnungsrechtlichen Vorgaben können Sie im Vorbescheidsverfahren beantragen, wenn Sie zusätzlich die geplante Abweichung als Einzelfrage formulieren und mit entsprechenden Bauvorlagen belegen. 

Die Anträge müssen schriftlich, ansonsten formlos beantragt werden und von der Bauherrschaft und der entwurfsverfassenden Person unterschrieben sein. 

- Baubeschreibungsformular

Dieses benötigen wir nur dann, wenn Sie zur Beurteilung der Fragestellung notwendig wird, zum Beispiel bei Vorliegen einer Gestaltungssatzung mit entsprechenden Vorgaben. Auch hier gilt nur der vorgeschriebene Vordruck Anlage 1/7 Baubeschreibung:

Baubeschreibungsformular des Bauministeriums des Landes NRW

- Betriebsbeschreibungsformular

Die Betriebsbeschreibung ist bei allen gewerblichen und landwirtschaftlichen Betrieben sowie freiberuflichen Tätigkeiten erforderlich. Gültig ist auch in diesen Fällen nur der vorgeschriebene Vordruck. Besonders die Angaben zur Art des Betriebes oder der Anlage erfordern eine exakte Beschreibung, zum Beispiel der angebotenen Dienstleistung. Reicht der Platz in den Formularfeldern nicht aus, fügen Sie ein Blatt oder mehrere als unterschriebene Anlage bei.

Betriebsbeschreibungsformular des Bauministeriums des Landes NRW
Betriebsbeschreibungsformular des Bauministeriums des Landes NRW - Land- und Forstwirtschaft

- Einfügungsnachweis

Wenn für das Grundstück keine qualifizierter Bebauungsplan vorliegt und es im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 Baugesetzbuch (BauGB) liegt, muss sich ein Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen. In diesem Fall benötigen Sie einen Einfügungsnachweis.

Wichtige Kriterien für die Einfügung sind die Trauf- und Firsthöhe, das Volumen (Bruttorauminhalt in ) des geplanten Gebäudes und die von dem geplanten Gebäude überbauten Fläche einschließlich der vorderen und hinteren Baufluchten. Auch die Bauweise spielt eine Rolle (offene oder geschlossene).

Sie sollten dabei für alle vorgenannten Kriterien mindestens zwei Vorbilder in Form von vorhandenen Gebäuden aus der prägenden, näheren Umgebung benennen können.

In welcher Form Sie die Einfügung nachweisen, bleibt Ihnen überlassen. Üblich sind zum Beispiel einfache Lagepläne mit Darstellung und Angabe der Höhen der geplanten und vorbildhaften Gebäude und der vor Ort üblichen vorderen und hinteren Baufluchten. Die Höhenentwicklung kann auch über Straßenansichtszeichnungen nachgewiesen werden. Auch eine Fotodokumentation kann als Teil des Nachweises hilfreich sein. Zum Einfügungsnachweis gehören in der Regel auch die Berechnungen zur überbauten Fläche ohne Grundstückgrößenbezug und zum Bruttorauminhalt. 

- Gutachten

In der Regel betrifft dies Gutachten, die erforderlich werden, wenn Sie von planungsrechtlichen Vorgaben abweichen möchten. Um die planungsrechtliche Zulässigkeit Ihres Vorhabens prüfen zu können, können diese Gutachten auch für ein Vorbescheidsverfahren erforderlich werden. Ob ein Gutachten für das Verfahren tatsächlich notwendig ist, erfragen Sie bitte bei den Fachämtern. Meist ist dies bei gewerblichen Vorhaben der Fall. Wenn von Ihrem Bauvorhaben zum Beispiel potenziell eine Lärmbelastung ausgehen kann, kommt es auf die Umgebung an, ob ein Schallschutzgutachten zur Beurteilung der Lärmemissionen erforderlich ist. Beispiele dafür sind etwa Außengastronomie, Gewerbebetriebe, Versammlungsstätten, längere An- und Abfahrten für Pkw oder Lkw und andere Vorhaben, bei denen der etwaige Schutz einer sensiblen Umgebung zu berücksichtigen ist. Weitere Themen für Sachverständigen-Gutachten sind der Artenschutz oder eventuelle Altlasten auf dem Grundstück. Die Aufzählung kann hier nicht abschließend sein.

Zu den Themen Artenschutz und Altlasten informieren Seiten des Umwelt- und Verbraucherschutzamtes:

Freilandartenschutz Bauen auf Altlasten

- Rechnerische Nachweise

Hiermit sind insbesondere die notwendigen Nachweise gemeint, die Sie zum Nachweis von konkreten planungsrechtlichen Vorgaben vorwiegend aus Bebauungsplänen benötigen. Diese werden unter der Überschrift "Maß der baulichen Nutzung" zusammengefasst. Das können zeichnerische Festsetzungen sein, wie etwa Baulinien oder Baugrenzen für überbaubare Flächen, oder auch konkrete Obergrenzen maximaler Höhen sowie die Anzahl der Vollgeschosse. Als maßgebliche Verhältniszahlen werden festgelegt:

  • die Grundflächenzahl (GRZ)
  • die Geschossflächenzahl (GFZ) und seltener
  • die Baumassenzahl (BMZ).

Hierzu müssen Sie dem Antrag entsprechende zeichnerische und rechnerische Nachweise beilegen. 

Auch Nachweise über die Höhe des Fußbodens des höchstgelegenen Aufenthaltsraumes über der Geländeoberfläche sowie eine Nutzflächenberechnungen können bei Vorbescheiden notwendig werden.

Bei Gebäuden erstellen Sie bitte außerdem die Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277. Bei baulichen Anlagen, die kein Gebäude sind oder bei Änderung von Bauteilen innerhalb bestehender Gebäude, müssen Sie die voraussichtlichen Herstellungskosten einschließlich Umsatzsteuer ermitteln und angeben.

- Stellplatzberechnung/Stellplatznachweis

Falls Sie Fragen zu den Stellplätzen bereits im Vorbescheid klären möchten, müssen Sie diese als Einzelfrage formulieren und entsprechende prüffähige Bauvorlagen zum Thema vorlegen. Auch wenn es durch planungsrechtliche Vorgaben zum Beispiel in einem Bebauungsplan konkrete Vorgaben zu Stellplätzen gibt, müssen Sie dazu eine Aussage machen. Nachfolgend finden Sie eine grundsätzliche Erläuterung zur Stellplatzthematik.

Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, auf dem Grundstück dauerhaft bereitgestellt und im Lageplan zum Antrag eingezeichnet werden. Für fast alle Vorhaben ist eine Stellplatzberechnung einzureichen. In zuvor geschilderten Fall müssen Sie eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen.

Die Menge der erforderlichen Stellplätze ergibt sich aus der Richtzahlliste für Kfz- und Fahrradstellplätze, die Teil der kommunalen Stellplatzsatzung ist. Wenn die von Ihnen geplante Nutzungsart nicht enthalten ist, orientieren Sie sich an einer Nutzung, die einen vergleichbaren Stellplatzbedarf auslöst. Bei der Berechnung wird eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) durch standortgebundene Reduzierungsfaktoren berücksichtigt. Eine Übersicht über die Zonen finden Sie im Übersichtsplan Stellplatzreduzierung ÖPNV, die ebenso Teil der Stellplatzsatzung ist. Die Abminderungsfaktoren werden ebenso in der kommunalen Stellplatzsatzung behandelt. 

Werden bei der von Ihnen geplanten Maßnahme Anlagen errichtet, bei denen ein Zu- und Abgangsverkehr zu erwarten ist, sind Pkw-Stellplätze oder Garagen und Fahrradstellplätze in ausreichender Zahl auf dem Grundstück herzustellen. Betrifft Ihr Vorhaben die Nutzungsänderung oder bauliche Änderung von Anlagen, müssen Sie die zusätzlich notwendigen Stellplätze ebenfalls in ausreichender Zahl nachweisen und im Lageplan einzeichnen.

Die Stellplätze müssen außerhalb öffentlicher Flächen vorrangig auf dem eigenen Baugrundstück entstehen. Sie sind jedoch auch auf einem Grundstück in der näheren Umgebung möglich. In diesem Fall muss auf diesem Grundstück eine Baulast eingetragen werden. Können Sie notwendige Stellplätze nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten nachweisen, kann in engen Grenzen und gegen Zahlung einer Ablösesumme darauf verzichtet werden. Die Stellplatzablöse ist eine Einzelfallentscheidung am Ende des Genehmigungsverfahrens. Die Entscheidung ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Die Ablöse wird in § 6 der Stellplatzsatzung geregelt, der Zonenplan ist Teil der Stellplatzsatzung. Die Ablösebeträge sind zweckgebunden und werden von uns in Maßnahmen investiert, die eine Stärkung des Umweltverbundes im gesamten Stadtgebiet zum Ziel haben. 

Bei Fragen zur kommunalen Stellplatzsatzung oder wenn Sie nicht erkennen können, in welcher Zone Ihr Antragsgrundstück liegt, wenden Sie sich bitte per E-Mail an das Amt für Straßen und Radwegebau:

Stellplatzsatzung@stadt-koeln.de
Stellplatzsatzung mit Richtzahlliste, Übersichtsplan Stellplatzreduzierung ÖPNV und Abminderungsfaktoren

- Basiskarte NRW

Für ein Vorhaben im unbeplanten Innenbereich oder im Außenbereich gemäß der Paragraphen 34 und 35 des Baugesetzbuches benötigen wir zusätzlich eine Amtliche Basiskarte NRW, früher auch Deutsche Grundkarte genannt, vorzugswese im Maßstab 1 : 5.000. Die Basiskarte erhalten Sie beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster. Das betroffene Grundstück oder das Vorhaben kennzeichnen Sie bitte in der Karte.

Amtliche Basiskarte NRW: Informationen vom Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster

- Nachweis der Bauvorlageberechtigung

Der Antrag auf Vorbescheid mit allen Bauvorlagen muss gemäß § 77 (2) Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) von einer entwurfsverfassenden Person mit Bauvorlageberechtigung unterzeichnet sein. Bauvorlageberechtigte Personen sind in der Regel Architekt*innen, näheres regelt § 67 BauO NRW 2018. Der Nachweis der Berechtigung kann beispielsweise durch Kammerstempel, Angabe der Mitgliedsnummer oder Kopie der Mitgliedsurkunde erbracht werden. 

Nur beim sogenannten "einfachen Vorbescheid" gemäß § 77 (2) Satz 3 BauO NRW 2018 kann auf die Unterschrift einer bauvorlageberechtigten Person verzichtet werden.

Alles, was Sie zum "einfachen Vorbescheid" wissen müssen, ist ganz unten auf dieser Seite erläutert. 

Ausnahmen bei der Bauvorlageberechtigung (§ 67, Absatz 3, Bauordnung NRW 2018) Architektenliste der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen

- Erklärung zum Baumschutz

Eine Erklärung zum Baumschutz benötigen Sie in der Regel nur, wenn Sie schon im Vorbescheid eine verbindliche Entscheidung über den Umgang mit geschützten Bäumen auf dem Grundstück herbeiführen möchten. Auch können konkrete planungsrechtliche Vorgaben vorliegen, zum Beispiel in einem Bebauungsplan, der geschützte Bäume auf Privatgrundstücken festgesetzt. Werden diese Bäume von Vorhaben nicht betroffen oder geschädigt, müssen sie darüber eine sogenannte Negativerklärung abgeben. Dafür verwenden Sie das unten verlinkte Formular. Andernfalls stellen Sie einen Antrag auf Baumfällung oder Rückschnitt. Näheres erläutert die ebenfalls unten verlinkte Infoseite. 

Im Lageplan müssen die auf dem Baugrundstück vorhandenen und die vom Vorhaben betroffenen Bäume auf Nachbargrundstücken eingetragen sein. Insbesondere bei großem Baumbestand kann alternativ ein separater Lageplan erstellt werden. Ersichtlich sein müssen die Standorte, die Baumarten, der Kronendurchmesser und der Stammumfang in einem Meter Höhe über dem Erdboden.

Formular Negativerklärung § 3 (1) 7. Bauprüfverordnung Nordrhein-Westfalen
Baumfällung und Rückschnitt

– Archivakten – Unterlagen zu einem bestehenden Gebäude

Ihnen fehlen Unterlagen zu einem bestehenden Gebäude? Wir bieten Ihnen als Eigentümer*in an, abgeschlossene archivierte Baugenehmigungsakten Ihres Grundstücks einzusehen. Sie können hierfür auch jemanden mit einer Vollmacht beauftragen. Archivierte Bauakten können bei unserem Zentralen Aktendepot eingesehen werden:

Archivierte Bauakten einsehen

Sie möchten lediglich klären, ob auf einem Grundstück grundsätzlich gebaut werden darf? 

Dann haben Sie die Möglichkeit, einen sogenannten "Einfachen Vorbescheid" mit reduzierten Unterlagen bei uns zu beantragen. Hier finden Sie weitere Informationen: 

"Einfacher Vorbescheid"

Der "Einfache Vorbescheid" klärt gemäß § 77 Absatz 2 Satz 2 der Bauordnung NRW 2018 "... nur über die Vereinbarkeit [Ihres Vorhabens] mit den planungsrechtlichen Vorschriften über die Art der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche...".

Geprüft wird also lediglich, welche Nutzungsart geplant ist, ob in offener oder geschlossener Bauweise und auf welcher Fläche und Lage auf dem Grundstück gebaut werden darf.

Der einfache Vorbescheid eignet sich somit insbesondere zur Klärung der Frage, ob überhaupt auf einem Grundstück in einer bestimmten Lage gebaut werden darf. Diese Fragestellung kommt häufig beim Übergang zwischen bebauten Innenbereich nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB) und Außenbereich gemäß § 35 Baugesetzbuch auf. Oder auch, wenn unklar ist, ob sich in zweiter Baureihe, also im hinteren Grundstücksbereich eine geplante Bebauung einfügt. 

Das Maß der baulichen Nutzung wie Höhe und Bauvolumen oder Abweichungen von konkreten Vorgaben aus einem Bebauungsplan, wie zum Beispiel Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ), können im einfachen Vorbescheidsverfahren nicht geprüft werden.

Um einen einfachen Vorbescheid zu beantragen, benötigen Sie keine entwurfsverfassende Person mit Bauvorlageberechtigung.

 Wir benötigen folgende Unterlagen von Ihnen:

  • Antragsformular, komplett ausfüllen, Kreuz bei "planungsrechtliche Zulässigkeit" setzen, im Feld "Fragestellung" bitte "Errichtung xxx, Vorbescheid gemäß § 77, Absatz 2, Satz 2 BauO NRW 2018" angeben. Den Link zum Formular und weitere Informationen finden Sie unter "Unterlagen, die Sie immer beifügen müssen" weiter oben.
  • Flurkarte, diese muss amtlich, aktuell und maßstabsgetreu sein. Den Link finden Sie oben unter "Unterlagen, die Sie immer beifügen müssen".
  • In eine maßstabsgetreuen Kopie der vorgenannten Flurkarte, die Sie als "Lageplan" überschreiben und mit Datum unterschreiben, ist maßstäblich und bemaßt die geplante überbaute Grundstücksfläche (ohne Angaben zur Höhe des geplanten Gebäudes!) einzuzeichnen. Ist eine entwurfsverfassende Person involviert, darf die amtliche Flurkarte nicht modifiziert werden, es muss dann ein einfacher Lageplan mit den oben genannten Angaben erstellt werden.  
  • Einfügungsnachweis, Benennung der möglichen Vorbilder ähnlich wie oben unter "Unterlagen, die Sie je nach Vorhaben beifügen müssen" beschrieben, gegebenenfalls Kenntlichmachung in der Basiskarte 1:5000.  
  • Basiskarte, möglichst im Maßstab 1:5000, den Link finden Sie ebenfalls unter "Unterlagen, die Sie immer beifügen müssen". 
  • Berechnung des ungefähren Raumvolumens des geplanten Gebäudes ("Bruttorauminhalt" in oder Angabe der voraussichtlichen Baukosten.  

Wir benötigen alle Unterlagen in dreifacher Ausfertigung, mindestens eine Ausfertigung muss im Original unterschrieben sein.