Bereits seit dem 1. Juli 2014 gilt in Köln das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum auch für den freifinanzierten Wohnungsbau.
Mit dem am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Gesetz zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohnraumstärkungsgesetz NRW) werden die Handlungsmöglichkeiten gegen verstärkt auftretende Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum erweitert. Wir haben von der im WohnStG NRW enthaltenen Ermächtigung gebraucht gemacht und eine auf dieses Gesetz abgestimmte Wohnraumschutzsatzung erlassen, die ebenfalls am 1. Juli 2021 in Kraft getreten ist.
Wann liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor?
Zweckentfremdung ist jede andere Nutzung von Wohnraum als eine Wohn-Nutzung. Dazu gehört beispielsweise eine Umwandlung von Wohnraum in ein Büro oder einen Gewerberaum. Aber auch der Abbruch oder Leerstand einer Wohnung fallen ebenso darunter, wie eine Nutzung zur Kurzzeitvermietung (insbesondere die Vermietung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder für eine von vorneherein nur kurzfristig oder vorübergehend angelegte Unterbringung zum Zwecke der Ausbildung, des Studiums oder während eines Aufenthaltes zur medizinischen Behandlung).
Nach den Bestimmungen des WohnStG NRW in Verbindung mit unserer Wohnraumschutzsatzung ist die zweckfremde Nutzung von Wohnraum grundsätzlich verboten. In Ausnahmefällen kann hierfür durch uns eine Genehmigung erteilt werden.
Sonderregelung Kurzzeitvermietung
Eine Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung ist
- Immer (vom ersten Tag an) anzeigepflichtig.
- Nur dann genehmigungspflichtig, wenn dies für mehr als 3 Monate (beziehungsweise mehr als 90 Tage/Kalenderjahr) geschieht.
- Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt: Genehmigungspflichtig ist in diesem Fall eine Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als 6 Monate (beziehungsweise mehr als 180 Tage/Kalenderjahr).
- Bei einer genehmigungspflichtigen Kurzzeitvermietung ist die rechtliche Prüfung einer Zweckentfremdung von Wohnraum in jedem Fall erforderlich. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie eine ganze Wohnung oder nur einzelne Räume innerhalb eines Hauses oder einer Wohnung kurzzeitvermieten möchten.
Auch eine genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung ist ab dem ersten Tag anzeigepflichtig. Das heißt, die Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung für längstens 90 Tage/Kalenderjahr muss uns vor Beginn angezeigt werden. Dies erfolgt ab 1. Juli 2022 gleichzeitig mit der Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer in einem landeseinheitlichen Online-Verfahren.
Zu unterscheiden ist zwischen dauerhaftem Wohnen einer oder mehrere Personen und dem vorübergehenden Wohnen einer oder mehrere Personen in einer Wohnung. Dauerhaftes Wohnen erfolgt auf dem Wohnungsmarkt zu den üblichen vertraglichen und preislichen Bedingungen. Vorübergehendes Wohnen wird hingegen als "Kurzzeitvermietung" zu besonderen Bedingungen bezeichnet. Teilweise sind ergänzende Serviceleistungen (zum Beispiel Bettwäsche, Reinigung und Ähnliches) Bestandteil des Angebotes. Die Abrechnung erfolgt in den meisten Fällen nach der Anzahl der Übernachtungen.
Wohnraum-Identitätsnummer und Online-Verfahren
Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen setzt nach dem WohnStG NRW die Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer durch die Kommune (im Sinne einer Anmelde- und Registrierungspflicht) voraus. Dies gilt für alle Anbieter von Kurzzeitvermietung, also auch dann, wenn Sie bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes Wohnraum zur Kurzzeitvermietung angeboten haben. Dabei spielt auch keine Rolle, ob Ihr Kurzzeitvermietungsangebot gewerblich ist, oder ob Sie nicht gewerblich vermieten.
Die gesetzliche Übergangsfrist zur Umsetzung dieser Regelungen endet am 30. Juni 2022. Die Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern erfolgt daher ab dem 1. Juli 2022.
Ab 1. Juli 2022 sind Sie als Anbieter*in dazu verpflichtet, sich vor einer Kurzzeitvermietung von Wohnraum eine Wohnraum-Identitätsnummer zuteilen zu lassen.
Die Vergabe erfolgt über folgendes landeseinheitliches Online-Verfahren:
Kurzzeitvermietung von Wohnraum ab 1. Juli 2022 nur noch mit Wohnraum-Identitätsnummer
Über das Online-Verfahren zur Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer kommen Sie als Anbieter*in (der*die Verfügungsberechtigte oder der*die Nutzungsberechtigte) Ihrer Verpflichtung nach, uns die Kurzzeitvermietung von Wohnraum vor der Überlassung anzuzeigen (§ 17 Abs. 4 WohnStG NRW) und dazu die gesetzlich geforderten Angaben zu machen. Kurzzeitvermietung von Wohnraum ohne diese Anzeige und ohne eine daraufhin erteilte Wohnraum-Identitätsnummer stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.
Kurzzeitvermietung an bis zu 90 Tagen je Kalenderjahr
Nachdem Sie im Online-Verfahren die erforderlichen Angaben gemacht haben, wird Ihnen eine Wohnraum-Identitätsnummer für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum im Falle einer genehmigungsfreien Kurzzeitvermietung (bis zu maximal 90 Tagen je Kalenderjahr) im Regelfall automatisiert zugeteilt. Nur in Ausnahmefällen ist es nötig, dass Ihre Angaben durch uns überprüft werden. Hierzu werden Sie im Online-Verfahren entsprechend informiert.
Für Studierende, die ihre selbstgenutzte Wohnung kurzzeitig vermieten möchten, gibt es eine Sonderregelung:
Hier ist die Kurzzeitvermietung bis zu 180 Tagen je Kalenderjahr möglich, ohne, dass hierzu eine Genehmigung erforderlich ist. Eine Anzeige dieser Kurzzeitvermietung sowie eine Wohnraum-Identitätsnummer ist jedoch auch für alle Studierenden erforderlich. Außerdem muss der Status als Studierende*r aktuell nachgewiesen werden.
Kurzzeitvermietung an mehr als 90 Tagen je Kalenderjahr
Wenn Sie beabsichtigen, Wohnraum für mehr als 90 Tage (Studierende: 180 Tage) je Kalenderjahr zu überlassen, ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung durch uns erforderlich. Eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung von Wohnraum für mehr als 90 Tage im Kalenderjahr wird nur im Ausnahmefall erteilt. Hierzu müssen besonders wichtige Gründe vorliegen, die ausnahmsweise dem berechtigten Interesse an der Kurzzeitvermietung mehr Gewicht verleihen als dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Wohnraumes für den allgemeinen Wohnungsmarkt. Das Genehmigungsverfahren ist gebührenpflichtig (Mindestgebühr: 500 Euro).
Auch in diesem Fall beantragen Sie bitte über das Online-Verfahren eine Wohnraum-Identitätsnummer. Bitte beachten Sie, dass Sie damit ein gebührenpflichtiges Genehmigungsverfahren beginnen!
Wir werden Ihre im Online-Verfahren gemachten Angaben überprüfen. Gegebenenfalls werden ergänzende Unterlagen bei Ihnen angefordert, die zur Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum erforderlich sind.
Eine Wohnraum-Identitätsnummer wird dann nicht automatisiert im Online-Verfahren erteilt sondern durch uns und zwar gleichzeitig mit einer Zweckentfremdungsgenehmigung.
Liegen die Voraussetzungen für eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vor, kann keine Wohnraum-Identitätsnummer erteilt werden.
Werbung für Kurzzeitvermietung nur mit Wohnraum-Identitätsnummer
Als Anbieter*in haben Sie die Wohnraum-Identitätsnummer stets und für die Öffentlichkeit gut sichtbar anzugeben, wenn Sie die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Kurzzeitvermietung anbieten oder dafür werben. Dies gilt für Online-Portale ebenso wie zum Beispiel für Werbung in gedruckten Publikationen. Auch ein Verstoß gegen diese Regelung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.
Anzeige jeder einzelnen Überlassung (Buchung) zur Kurzzeitvermietung
Wurde Ihnen eine Wohnraum-Identitätsnummer erteilt, so sind Sie dazu verpflichtet (§ 17 Abs. 6 WohnStG NRW) uns jede einzelne Überlassung von Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung (also jede einzelne Buchung) jeweils spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung anzuzeigen. Die Anzeige dieser einzelnen Buchungen können Sie im Online-Verfahren in dem dort für Ihre Wohnraum-Identitätsnummer eingerichteten Belegungskalender vornehmen.
Eine Nichteinhaltung der 10-Tages-Frist ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Unterlassen Sie die Anzeige einzelner Buchungen ganz, so erlischt Ihre Wohnraum-Identitätsnummer (§ 17 Abs. 6 WohnStG NRW).
Sie haben Fragen zur Wohnraum-Identitätsnummer?
Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Kurzzeitvermietung finden Sie unter:
Ordnungswidrigkeiten/Bußgelder
Verstöße gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellen Ordnungswidrigkeiten dar, die mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro geahndet werden können.
Sollten Sie eine Zweckentfremdung vermuten oder kennen Sie zweckentfremdeten Wohnraum, so können Sie uns dies gerne mit dem folgenden Formular melden. Wir werden den Sachverhalt dann überprüfen.
Mit dem folgenden Formular können Sie eine Genehmigung zur Wohnraumzweckentfremdung beantragen. Beachten Sie dazu auch das beiliegende Informationsblatt.