Häufig gestellte Fragen zur Nutzungsänderung

Existiert für eine Fläche, wie zum Beispiel ein Ladenlokal, eine Baugenehmigung und soll diese Fläche künftig anders genutzt werden, müssen Sie für die geplante neue Nutzungsart in den meisten Fällen auch eine neue Genehmigung haben. Auch wenn nach einem Mieterwechsel das Objekt zu einem anderen Zweck genutzt werden soll, muss dies genehmigt werden. Dafür müssen nicht einmal bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Hier einige Beispiele für genehmigungspflichtige Nutzungsänderungen:

• Wohnung in Arztpraxis
• Lebensmittelladen in Café
• Büro in Wohnung
• Nagelstudio in Kindertagespflege
• Kanzlei in Fitnesscenter
• und so weiter

Im Zweifelsfall fragen Sie Ihre*n Architekt*in. Oder kommen Sie zu uns in die Antragsberatung. 

Der Nutzungsänderungsantrag wird im Rahmen der beiden Baugenehmigungsverfahren geprüft und bearbeitet, Sie erhalten am Ende einen Bescheid in Form einer unbefristeten Baugenehmigung oder eine Ablehnung. 

Die Nutzungsänderungsanzeige ist nur bei kleinen, unkomplizierten Flächen möglich, die zudem nicht in einem "Großen Sonderbau" liegen dürfen. Bei der Nutzungsänderungsanzeige ist eine Nutzungsdauer nur bis maximal 12 Monate möglich, diese Frist ist nicht verlängerbar. Für eine unbefristeten Betrieb müssen Sie zusätzlich einen Antrag auf Nutzungsänderung stellen, am besten bereits mit der Anzeige, da die Bearbeitungsdauer für den Antrag durchschnittlich zwischen 4 und 9 Monaten beträgt. Bei der Anzeige findet keine tiefergehende inhaltliche Prüfung unsererseits statt, wir sichten lediglich die Unterlagen auf Vollständigkeit und schätzen ein, ob die Voraussetzungen für die Anzeige vorliegen. Liegen die Voraussetzungen vor können Sie den Betrieb bereits 4 Wochen nachdem wir Ihnen die Vollständigkeit Ihrer Unterlagen bestätigt haben, aufnehmen. 

Eine Auflistung der Großen Sonderbauten finden Sie in unserem Glossar unter "S": Große Sonderbauten

Dies ist von vielen Faktoren abhängig und kann pauschal nicht beantwortet werden. Eine rechtlich verbindliche Klärung der geplanten Nutzungsänderung oder damit verbundener Details ist nur über ein Baugenehmigungsverfahren oder einen Vorbescheid möglich. Letztlich ist Ihre*n Architekt*in für die Planung verantwortlich. Falls Sie allgemeine Fragen haben oder eine unverbindliche Einschätzung Ihres Vorhabens benötigen, können Sie unsere Antragsberatung aufsuchen. Bringen Sie dafür, wenn möglich, die letzte Baugenehmigung für die betreffende Fläche mit und, falls vorhanden, auch die Bauzeichnungen. 

Das Planungsrecht bestimmt unter anderem, welche Nutzungsart auf einer Fläche zulässig ist. Instrumente für das Planungsrecht sind meist Satzungen, wie zum Beispiel Bebauungspläne oder Gestaltungssatzungen. Gibt es keine Satzungen für ein Grundstück, muss bei innerstädtischen Lage des Grundstücks die Einfügung gemäß § 34 Baugesetzbuch nachgewiesen werden. Dies betrifft dann auch die Nutzungsart, die beispielhaft in der näheren Umgebung vorhanden sein muss. Näheres dazu finden Sie in unserem Glossar unter E wie Einfügung.

• Ob für ein Grundstück Ortssatzungen vorliegen und wenn ja, welche, können Sie in der Kartenanwendung Grundstücksinformation online nachschauen. 
• Bebauungspläne, Fluchtlinienplänen und Aufstellungsbeschlüssen können Sie in der Kartenanwendung einsehen Kölner Bebauungspläne

Wenn für Ihre Nutzungsänderung auch bauliche Maßnahmen geplant sind, müssen Sie zwingend eine Person mit dem Entwurf beauftragen, die bauvorlageberechtigt ist. Das sind in der Regel Architekt*innen, vereinzelt auch Hochbauingenieur*innen, die für Sie die Bauvorlagen zusammenstellt, Pläne zeichnet und so weiter. Diese Personen bezeichnet man als Entwurfsverfasser*in.  

Wir empfehlen Ihnen grundsätzlich, eine sachkundige Person mit der Erstellung von Unterlagen zu beauftragen, die der Bauprüfverordnung entsprechen.

Sind keine baulichen Maßnahmen geplant, kann die Person, die den Entwurf verfasst, auch ein*e Statiker*in, Bauzeichner*in, Studierende des Architektur- oder Bauingenieurswesen oder sonstige Person sein, die bereits Erfahrung mit dem Einreichen von Bauanträgen gesammelt hat. 

Wichtig:

Letztlich ist die Vollständigkeit und Qualität der Bauvorlagen auch bei kleineren Vorhaben entscheidend. So sind etwa Skizzen anstelle von Bauzeichnungen nicht ausreichend. Um einen prüffähigen Bauantrag einreichen zu können, empfehlen wir deshalb, bei allen Anträgen eine bauvorlageberechtigte Person mit der Erstellung der Bauvorlagen zu beauftragen.

Je nach Nutzungsänderung müssen Sie unterschiedliche Unterlagen wie Pläne, Formulare und andere Unterlagen einreichen. Zusammengefasst nennt man diese "Bauvorlagen". Eine Auflistung der Bauvorlagen für Nutzungsänderungen und weitere wichtige Informationen finden Sie hier:

Eingereichte Unterlagen können wir nur dann als Antrag bewerten, wenn sie vollständig sind. Fehlt etwas, geben wir Ihnen Gelegenheit, die Unterlagen innerhalb einer angemessenen Frist zu vervollständigen. Zur Nachbesserung erhalten Sie von uns eine Aufforderung mit Benennung der Mängel. 

In jedem Fall müssen Sie eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen. Bei einer Nutzungsänderung kommt es auf den Vergleich von Vorher und Nachher an. Ausgangspunkt ist demnach die bisherige Nutzung. Löst die zukünftig geplante einen höheren Stellplatzbedarf aus, müssen Sie die zusätzlich erforderlichen Stellplätze auf dem Grundstück nachweisen. 

Detaillierte Erläuterungen zur Stellplatzberechnung und Nachweis finden Sie auf unserer Infoseite "Nutzungsänderung" unter "Notwendige Unterlagen". 

Ja, auch wenn keine aussenräumlichen Änderungen geplant sind, muss ein Lageplan eingereicht werden.

Folgendes muss bei Nutzungsänderungen mindestens dargestellt werden:

• Darstellung der Lage der von der Nutzungsänderung betroffenen Fläche, zum Beispiel durch Schraffur 
• Lage des Haupteingangs und des Flucht- und Rettungsweges bis zur öffentlichen Fläche 
• die Stellplätze
• liegt eine Satzung vor, wie zum Beispiel ein Bebauungsplan, so müssen Sie die Festsetzung im Lageplan darstellen
• gegebenenfalls vorhandene Aufstellflächen für die Feuerwehr
• gegebenenfalls vorhandene Baulastflächen
• falls geplant: außenräumliche Änderungen

In wenigen Fällen kann die Vorlage eines amtlichen Lageplans eines*r öffentlich bestellten Vermessungsingenieur*in (ÖbVI) notwendig werden. Dies ist der Fall, wenn:

• die Grundstücksgrenzen nicht festgestellt sind oder Grenzpunkte nicht in einem einheitlichen Koordinatensystem vermessen werden können
• wenn Sie auch baulich erweitern möchten und gleichzeitig eine Grenzüberbauung im Gebäudebestand vorliegt
• wenn Baulasten vorliegen oder geplant sind
• wenn der Gebäudebestand in der Flurkarte in seiner Lage nur ungefähr oder gar nicht bekannt ist. Dies wird durch eine strichpunktierte Linie in der Flurkarte angezeigt. Auch in diesen Fällen muss es ein amtlicher Lageplan sein.

Häufig werden für die geplante Nutzungsänderung eines bestehenden Gebäudes alte Unterlagen benötigt. Diese können dann als Basis für die Planung des neuen Bauvorhabens dienen oder Ihnen und der planenden Person einen Überblick über die bisherige Genehmigungssituation geben. 

Zur Aufbewahrung von diesen Unterlagen sind der*die bisherige Betreiber*in grundsätzlich verpflichtet. Sollten Unterlagen nicht mehr auffindbar sein, haben Sie die Möglichkeit zur Einsichtnahme in unsere Akten. Dies setzt voraus, dass zum Objekt archivierte Akten vorhanden sind und Sie eine Berechtigung zur Einsichtnahme nachweisen können. Akten aus abgeschlossenen Anträgen werden nicht im Bauaufsichtsamt, sondern in unserem Zentralen Aktendepot aufbewahrt. Weitere Informationen zur Akteneinsicht erhalten Sie auf der nachfolgend verlinkten Seite.

Im Vorfeld eines Antrages lässt sich nicht sagen, wer diesen bearbeitet. Erst wenn Ihr Antrag eingegangen ist, wird er im zuständigen Abschnitt eine*m konkreten Sachbearbeiter*in zugeordnet. Den Namen finden Sie dann auf der ersten Mitteilung zum Verfahrensstand.

Oft erreichen uns Anfragen im Vorfeld eines Nutzungsänderungsantrages, ob das Vorhaben zulässig ist. Eine rechtlich verbindliche Klärung solcher Fragen ist nur innerhalb des Antragsverfahrens möglich, also erst nachdem Sie den Antrag abgegeben haben und dieser geprüft wird. In der Antragsberatung Bauen können wir mit Ihnen allgemeine Fragen zum Verfahren besprechen oder Tendenzen zu konkreten Planungen einschätzen. Sie können dafür zu uns in die Antragsberatung kommen, uns per E-Mail anschreiben oder anrufen. Bringen Sie dafür die letzte Baugenehmigung sowie Bauzeichnungen mit, falls möglich und vorhanden. Für die eigentliche Planung ist Ihr*e Architekt*in verantwortlich.

Die Bearbeitung dauert aktuell durchschnittlich vier bis neun Monate, nachdem Ihr Antrag vollständig bei uns eingegangen ist.         

Informieren Sie sich bereits in der Vorplanungsphase, ob und welche anderen Ämter im Verfahren beteiligt werden müssen. Über eine frühe Kontaktaufnahme mit diesen Ämtern können Sie klären, ob für den Antrag weitere Unterlagen, wie zum Beispiel Gutachten, vorgelegt werden müssen.

Anträge können schneller geprüft werden, wenn sie bereits bei der ersten Eingabe vollständig sind.

Die Gebühren werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes Nordrhein-Westfalen errechnet. Die Gebühr beträgt, je nach Größe der nutzungsgeänderten Flächen und je nach Nutzungsart, mindestens 50 Euro bis maximal 5.000 Euro.

Die Genehmigung für eine Nutzungsänderung ist drei Jahre nach Zustellung gültig. Innerhalb dieser Zeit müssen Sie uns die Inbetriebnahme anzeigen. Vor Ablauf der Genehmigung können Sie eine Verlängerung um ein Jahr mit einem formlosen Schreiben beantragen. Bitte geben Sie das Aktenzeichen der Genehmigung darin an.

Man unterscheidet zwischen kleinen und großen Sonderbauten

Kleine Sonderbauten sind alle gewerblich genutzten Flächen oder Gebäude, die nicht reine Wohngebäude und keine große Sonderbauten gemäß der vorgenannten Aufzählung sind. An sie können erhöhte Anforderungen insbesondere an den Brandschutz gestellt werden. Gesetzesgrundlage ist § 50, Absatz 1 der Bauordnung NRW 2018, kleine Sonderbauten werden im "Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren" beantragt. 

Große Sonderbauten sind Gebäude, bauliche Anlagen und Einrichtungen, die aufgrund ihrer Größe, ihrer Nutzungsart oder hoher Besucherzahlen ein erhöhtes Gefahrenpotential aufweisen. Deswegen werden an diese Gebäude erhöhte Anforderungen, insbesondere an den Brandschutz gestellt.