Unterlagen zum Antrag auf Nutzungsänderung

Mit der digitalen Antragstellung ist es nicht mehr erforderlich, das Antragformular (Anlage I/2 zur VV BauPrüfVO) auszufüllen und hochzuladen, da die dort enthaltenen Informationen im Bauportal.NRW von Ihnen abgefragt werden. Falls Sie den digitalen Vordruck dennoch ausfüllen und beifügen möchten, verwenden Sie das Formular des Bauministeriums des Landes NRW. Mit Wegfall des gesetzlichen Schriftformerfordernisses müssen die Formularvordrucke nicht mehr unterschrieben werden.

Befindet sich die geplante Nutzungsänderung in einem "großen Sonderbau", wählen Sie als Verfahren das Baugenehmigungsverfahren gemäß § 65 BauO NRW 2018. In diesem Fall müssen Sie auch ein Brandschutzkonzept einreichen. Nähere Informationen finden Sie weiter unten auf der Seite bei "Brandschutzkonzept". In allen anderen Fällen ist das "Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren" gemäß § 64 BauO NRW 2018 das richtige. Eine Definition von großen Sonderbauten finden Sie in unserem Glossar unter dem Buchstaben "S". 

Wird der Antrag durch eine Gesellschaft oder Firma gestellt, müssen Sie immer eine natürliche Person mit vollem Namen als Vertreter*in angeben. 

Lebt die Bauherrschaft im Ausland, benötigen wir eine empfangsbevollmächtigte Person mit zustellfähiger Adresse in Deutschland. Auch diese Person muss als Vertrer*in mit Adresse eingetragen sein. Die Vollmacht für die Vertretungsperson müssen Sie im Original auf einem separaten Schriftstück hochladen. 

Ebenso benötigen wir eine Original-Vollmacht auf separatem Schriftstück, wenn zum Beispiel die entwurfsverfassende Person das Antragsformular an Stelle der Bauherrschaft unterschrieben hat. Auch diese Person muss mit vollständiger Adresse als Vertrer*in benannt werden. Besonders wichtig ist, dass die Vollmacht ausdrücklich zur Unterschrift des Bauantrages berechtigt, was in der allgemeinen Architekt*innenvollmacht meist nicht der Fall ist.

Bitte geben Sie immer bei der Bezeichnung der Nutzungsänderung sowohl die geplante als auch die bisherige Nutzung an. 

Die Flurkarte NRW, die auch als "Auszug aus der Liegenschaftskarte" bezeichnet wird, benötigen wir, wenn Sie keinen amtlichen Lageplan vorlegen.

Bitte beachten Sie unbedingt die folgenden Punkte:

• Die Flurkarte darf nicht älter als sechs Monate sein. Nur so ist gewährleistet, dass die aktuellen Grenzverläufe und die aktuelle bauliche Situation dargestellt ist.  
• Die Flurkarte muss maßstabsgerecht ausgedruckt oder eingescannt werden. Die Maßstäblichkeit ist dann gegeben, wenn der Abstand zwischen dem Koordinatenraster exakt zehn Zentimetern beträgt. Das Raster finden Sie als schmales Band meistens am linken und unteren Seitenrand. Die Drucker- oder Scaneinstellung müssen Sie auf originale Größe einstellen, nicht auf Größe anpassen oder skalieren. 
• Sie erhalten die Flurkarte NRW ausschließlich beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster. Auszüge aus TIM-Online oder von anderen, zum Teil auch kostenpflichtigen  Anbieterfirmen, stellen keine amtliche Flurkarte dar und können von uns nicht akzeptiert werden. Hier der Link zur einzig richtigen:

Bitte stellen Sie insbesondere folgende Punkte im Lageplan dar:

• die Lage der Flächen für die Nutzungsänderung im Gebäude, zum Beispiel durch Schraffur
• die Stellplätze 
• Eingänge und Rettungswege
• Rettungswegführung bis zum öffentlichen Straßenland, gegebenenfalls mit Längenangaben, falls diese nicht in den Grundrisszeichnungen enthalten sind 
• Nordrichtung und Maßstab
• falls geplant: außenräumliche Änderungen
• gegebenenfalls vorhandene Aufstellflächen für die Feuerwehr
• gegebenenfalls vorhandene Baulastflächen

Jeder Lageplan muss außerdem einen Plankopf mit Angabe des Vorhabens, des Planinhaltes, des Baugrundstückes, der Bauherrschaft und der entwurfsverfassenden Person enthalten.

Zur Verbesserung der Lesbarkeit, gerade bei flächenmäßig kleineren Vorhaben, empfehlen wir einen Maßstab von 1:250 oder sogar 1:100 zu wählen.

Bitte reichen Sie Grundrisse aller Geschosse ein im Maßstab 1:100 ein, die von der Nutzungsänderung betroffen sind. Gleiches gilt für Schnittzeichnungen und gegebenenfalls eine straßenseitige Ansichtszeichnung. In einfachen Fällen kann in der Grundrisszeichnung die Angabe der lichten Raumhöhen statt einer Schnittzeichnung ausreichend sein.

Folgende Angaben müssen enthalten sein: 

1. Plankopf mit Angabe des Vorhabens, des Planinhaltes mit Maßstab, des Baugrundstückes, der Bauherrschaft und der entwurfsverfassenden Person
2. die bisherige und geplante Nutzung der Räume mit Darstellung der Möblierung, die Bezeichnungen "Raum" und "Zimmer" sind nicht ausreichend
3. die Maßangaben, auch die Öffnungsmaße von Türen und Fenstern, in Grundrissen und Schnitten, Vermaßung der Raumgrößen, Angabe der einzelnen Raumflächen, neue Bauteile müssen Sie vollständig vermaßen
4. die lichten Raumhöhen in allen Räumen in Grundrissen oder Schnittzeichnungen
5. die zu beseitigenden und die neuen Bauteile, sofern Sie bauliche Änderungen planen. Achten Sie bitte darauf, dass alte und neue Bauteile durch die in der Bauprüfverordnung vorgegeben Schraffuren oder Farben klar definiert werden. Wenn Sie alternative Farben oder Schraffuren verwenden, bestimmen Sie alte, neue und abzubrechende Bauteile über eine Legende.
6. Darstellung, Bezeichnung und gegebenfalls Vermaßung der Flucht- und Rettungswege mindestens in den Grundrisszeichnungen 
7. in den Grundrisszeichnungen die Angabe der Feuerwiderstandsklassen aller Bauteile und das Brandverhalten aller Baustoffe, an die aus Gründen des Brandschutzes Anforderungen gestellt werden.
8. Schnittführung mit Bezeichnung der Schnitte in den Grundrisszeichnungen
9. die Treppen und Rampen mit ihrem Steigungsverhältnis, Laufrichtung und lichter Laufbreite in Grundrissen und Schnitte
10. gegebenenfalls Bestandspläne zur Darstellung der zuletzt baugenehmigten Situation
11. für Nutzungsänderungen von Mittel- und Großgaragen, Versammlungs-, Verkaufs- und Gaststätten sind zusätzliche Angaben erforderlich. Diese sind beispielsweise die Abmessung und Kennzeichnung der Fahrgassen, Bestuhlungspläne oder die Anzahl der Gastplätze.

Weitere Angaben können je nach Vorhaben notwendig sein. 

Weiter oben unter "Angaben zur Nutzungsänderung" haben wir Ihnen erläutert, welche Verfahrensart für Ihr Vorhaben die richtige ist.

Von der Verfahrensart ist abhängig, ob Sie ein Brandschutzkonzept oder eine Sachverständigenbescheinigung über den Brandschutz einreichen müssen:  

• Ein Brandschutzkonzept nach § 9 BauPrüfVO benötigen Sie, wenn das Baugenehmigungsverfahren gemäß § 65 BauO NRW 2018 für große Sonderbauten gilt. Das Brandschutzkonzept ist eine Gesamtbetrachtung des baulichen und abwehrenden Brandschutzes. Sie müssen es bereits mit dem Antrag auf Nutzungsänderung einreichen. Fehlt das Konzept oder die Benennung der entwurfsverfassenden Person auf dem Konzept, so gilt der Antrag als unvollständig und Sie müssen ihn nachbessern. Das Brandschutzkonzept muss von staatlich anerkannten Sachverständigen für die Prüfung des Brandschutzes oder von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für den baulichen Brandschutz aufgestellt werden. Im Einzelfall können auch Personen in Betracht kommen, die aufgrund ihrer fachlichen Qualifikation zur Erstellung geeignet sind und von uns akzeptiert werden. 
• Die Bescheinigung einer sachverständigen Person, dass das Vorhaben den Anforderungen an den Brandschutz entspricht, benötigen wir, wenn Ihr Antrag auf Nutzungsänderung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren gemäß § 64 BauO NRW 2018 gestellt wird. Diese Sachverständigenbescheinigung müssen Sie uns spätestens vor Erteilung der Baugenehmigung, also noch während des Verfahrens, zukommen lassen. Die Forderung basiert auf § 68, Absatz 1, Satz 2 der BauO NRW 2018.  

Die Betriebsbeschreibung ist bei allen gewerblichen und freiberuflichen Tätigkeiten sowie für landwirtschaftliche Betriebe erforderlich. Bitte verwenden Sie nur die hier verlinkten amtlichen Vordrucke, die Sie ausgefüllt hochladen. Nur wenn Sie eine nicht gewerbliche Wohnnutzung planen, benötigen wir keine Betriebsbeschreibung. Besonders die Angaben zur Art des Betriebes oder der Anlage erfordern eine exakte Beschreibung, zum Beispiel der angebotenen Dienstleistung. Reicht der Platz in den Formularfeldern nicht aus, fügen Sie einfach ein Blatt oder mehrere als Anlage bei.

Hierzu zählen insbesondere die Nutz- oder Wohnflächenberechnung. Soll mit der Nutzungsänderung auch angebaut werden, erstellen Sie bitte außerdem die Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277 und geben Sie das Maß der baulichen Nutzung an, falls ein Bebauungsplan mit solchen Vorgaben existiert. Bei Änderung oder Errichtung von Bauteilen innerhalb bestehender Gebäude müssen Sie zudem die voraussichtlichen Herstellungskosten einschließlich Umsatzsteuer ermitteln und angeben.

Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, auf dem Grundstück dauerhaft bereitgestellt und im Lageplan zum Antrag eingezeichnet werden. Für fast alle Vorhaben ist eine Stellplatzberechnung einzureichen. In jedem Fall müssen Sie eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen.

Die Menge der erforderlichen Stellplätze ergibt sich aus der Richtzahlliste für Kfz- und Fahrradstellplätze, die Teil der kommunalen Stellplatzsatzung ist. Wenn die von Ihnen geplante Nutzungsart nicht enthalten ist, orientieren Sie sich an einer Nutzung, die einen vergleichbaren Stellplatzbedarf auslöst. Bei der Berechnung wird eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) durch standortgebundene Reduzierungsfaktoren berücksichtigt. Eine Übersicht über die Zonen finden Sie im Übersichtsplan Stellplatzreduzierung ÖPNV, die ebenso Teil der Stellplatzsatzung ist. Die Abminderungsfaktoren werden ebenso in der kommunalen Stellplatzsatzung behandelt. 

Werden bei der von Ihnen geplanten Maßnahme Anlagen errichtet, bei denen ein Zu- und Abgangsverkehr zu erwarten ist, müssen Pkw-Stellplätze oder Garagen und Fahrradstellplätze in ausreichender Zahl auf dem Grundstück hergestellt werden. Betrifft Ihr Vorhaben die Nutzungsänderung oder bauliche Änderung von Anlagen, müssen Sie die zusätzlich notwendigen Stellplätze ebenfalls in ausreichender Zahl nachweisen und im Lageplan einzeichnen.

Die Stellplätze müssen außerhalb öffentlicher Flächen vorrangig auf dem eigenen Baugrundstück entstehen. Sie sind jedoch auch auf einem Grundstück in der näheren Umgebung möglich. In diesem Fall muss auf diesem Grundstück eine Baulast eingetragen werden. Können Sie notwendige Stellplätze nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten nachweisen, kann in engen Grenzen und gegen Zahlung einer Ablösesumme darauf verzichtet werden. Die Stellplatzablöse ist eine Einzelfallentscheidung am Ende des Genehmigungsverfahrens. Die Entscheidung ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Die Ablöse wird in § 6 der Stellplatzsatzung geregelt, der Zonenplan ist Teil der Stellplatzsatzung. Die Ablösebeträge sind zweckgebunden und werden von uns in Maßnahmen investiert, die eine Stärkung des Umweltverbundes im gesamten Stadtgebiet zum Ziel haben. 

Bei Fragen zur kommunalen Stellplatzsatzung oder wenn Sie nicht erkennen können, in welcher Zone Ihr Antragsgrundstück liegt, wenden Sie sich bitte per E-Mail an das Amt für Straßen und Radwegebau:

Den Erhebungsbogen für die Baustatistik erhalten Sie beim Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg. Sie werden am Bildschirm durch den Bogen geleitet, nach dem Ausfüllen wird eine PDF-Datei erzeugt, die Sie abspeichern und mit dem Antrag hochladen können. 

Eine Baubeschreibung ist nur erforderlich, wenn bauliche Änderungen vorgenommen werden sollen, etwa wenn Sie Trockenbauwände oder Türen neu einziehen möchten. Bitte verwenden Sie nur das amtliche Formular. Geben Sie insbesondere die Materialien der neu eingebauten Bauteile unter Punkt 11 auf Seite 2 an.

Verstößt Ihr Antrag gegen Vorschriften der Bauordnung oder sind planungsrechtliche Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich, müssen die Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen beantragt werden. Wird eine Abweichung, Befreiung oder Ausnahme mit dem Bauantrag gestellt, machen Sie entsprechende Angaben bei der Eingabe über das Bauportal NRW. Für die Begründung laden Sie ein gesondertes, formloses Schriftstück als Anlage bei. 

Wenn die geplante Nutzungsänderung auch bauliche Maßnahmen vorsieht, können Nachweise über die Standsicherheit sowie den Schall- und Wärmeschutz notwendig werden. Für größere Gebäude müssen die Nachweise zusätzlich von einem oder einer staatlich anerkannten Sachverständigen aufgestellt oder geprüft sein. Geregelt wird die Forderung in § 68 BauO NRW. 

Zur Beurteilung des Antrages können spezielle Gutachten erforderlich werden. Meist ist dies bei gewerblichen Nutzungsänderungen der Fall. Wenn von Ihrem Vorhaben zum Beispiel potenziell eine Lärmbelastung ausgehen kann, kommt es auf die Umgebung an, ob ein Schallschutzgutachten zur Beurteilung der Lärmemissionen erforderlich ist. Beispiele dafür sind etwa Gastronomie mit Live-Auftritten oder Außengastronomien in bewohnten Innenhöfen, Handwerks- und Produktionsbetriebe, Versammlungsstätten und andere Vorhaben, bei denen der etwaige Schutz einer sensiblen Umgebung zu berücksichtigen ist. 

Weitere Themen für Sachverständigen-Gutachten können zum Beispiel andere Emissionen oder den Brandschutz betreffen. Die Aufzählung kann hier nicht abschließend sein. Wir empfehlen Ihnen eine Abstimmung mit gegebenenfalls betroffenen Ämtern, bevor Sie den Antrag einreichen. 

Ist durch eine Nutzungsänderung, zum Beispiel in eine Vergnügungsstätte, mit hohen Besucheranzahlen zu rechnen, kann ein Verkehrsgutachten zum Verkehrsaufkommen notwendig werden. In diesem Fall empfehlen wir eine frühzeitige Abstimmung mit dem Amt für Verkehrsmanagement:

Lässt sich die Baugenehmigung für die vorherige Nutzung weder bei dem*der Eigentümer*in noch bei dem*der vorherigen Betreiber*in finden? In diesem Fall empfiehlt sich eine Einsicht in die Archivakten unseres Zentralen Aktendepots. Dort können Sie abgeschlossene Baugenehmigungsakten einsehen. Eine Nachfrage dort lohnt sich in der Regel. Eine Garantie, dass insbesondere ältere Vorgänge lückenlos vorliegen, gibt es leider nicht. Einsicht können Eigentümer*innen nehmen oder andere Personen, die von Eigentümer*innen bevollmächtigt werden.