Unterlagen zum Antrag auf Nutzungsänderung

Befindet sich die geplante Nutzungsänderung in einem "großen Sonderbau", benutzen Sie bitte das Antragsformular für große Sonderbauten. In diesem Fall müssen Sie auch ein Brandschutzkonzept einreichen. Nähere Informationen finden Sie weiter unten auf der Seite bei "Brandschutzkonzept". In allen anderen Fällen ist das Antragsformular für das "Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren" das richtige. Gültig sind nur die vorgeschriebenen Vordrucke. Eine Definition von großen Sonderbauten finden Sie in unserem Glossar unter dem Buchstaben "S". 

Wird der Antrag durch eine Gesellschaft oder Firma gestellt, müssen Sie immer eine natürliche Person mit vollem Namen angeben. Der Name dieser Person muss im Antragsvordruck im Feld "vertreten durch" eingetragen sein.

Lebt die Bauherrschaft im Ausland, benötigen wir eine empfangsbevollmächtigte Person mit zustellfähiger Adresse in Deutschland. Auch diese Person muss im Vertreterfeld mit Adresse eingetragen sein. Die Vollmacht für die Vertretungsperson müssen Sie im Original auf einem separaten Schriftstück beilegen.

Ebenso benötigen wir eine Original-Vollmacht auf separatem Schriftstück, wenn zum Beispiel die entwurfsverfassende Person das Antragsformular an Stelle der Bauherrschaft unterschrieben hat. Auch diese Person gehört mit vollständiger Anschrift in das Vertreterfeld. Besonders wichtig ist, dass die Vollmacht ausdrücklich zur Unterschrift des Bauantrages berechtigt, was in der allgemeinen Architekt*innenvollmacht meist nicht der Fall ist.

Bitte geben Sie immer die vollständige Bezeichnung des Bauvorhabens an. Das Antragsformular muss von der entwurfsverfassenden und der antragstellenden oder bevollmächtigten Person aktuell unterzeichnet sein. Bei allen weiteren Bauvorlagen ist die Unterschrift der entwurfsverfassenden Person ausreichend.

Die Flurkarte, auch Liegenschafts- oder Katasterkarte genannt, benötigen wir, wenn Sie keinen amtlichen Lageplan vorlegen. Sie darf nicht älter als sechs Monate sein. Wichtig: Wir müssen Antragsunterlagen zur Nachbesserung zurückgeben, wenn die Flurkarte nicht maßstabsgerecht ausgedruckt oder durch Kopieren verzerrt wurde. Achten Sie auf Ihre Druckereinstellungen: die Blattgröße darf nicht angepasst oder skaliert werden. Die Maßstäblichkeit ist dann gegeben, wenn der Abstand zwischen dem Koordinatenraster exakt zehn Zentimetern beträgt. Das Raster ist als schmales Band meistens am linken und unteren Seitenrand zu finden. Sie erhalten die Flurkarte beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster.

Bitte stellen Sie insbesondere folgende Punkte im Lageplan dar:

• die Lage der Flächen für die Nutzungsänderung, zum Beispiel durch Schraffur
• die Stellplätze 
• Eingänge und Rettungswege
• Rettungswegführung bis zum öffentlichen Straßenland, gegebenenfalls mit Längenangaben, falls diese nicht in den Grundrisszeichnungen enthalten sind 
• falls geplant: außenräumliche Änderungen
• gegebenenfalls vorhandene Aufstellflächen für die Feuerwehr
• gegebenenfalls vorhandene Baulastflächen

Zur Verbesserung der Lesbarkeit, gerade bei flächenmäßig kleineren Vorhaben, empfehlen wir einen Maßstab von 1:250 oder sogar 1:100 zu wählen.

Beachten Sie bitte, dass der Lageplan in allen Fällen immer auch von der entwurfsverfassenden Person unterzeichnet werden muss, auch dann, wenn der Lageplan von einem oder einer Vermesser*in angefertigt wurde. 

Bitte reichen Sie Grundrisse aller Geschosse ein im Maßstab 1:100 ein, die von der Nutzungsänderung betroffen sind. Gleiches gilt für Schnittzeichnungen und gegebenenfalls eine straßenseitige Ansichtszeichnung. In einfachen Fällen kann in der Grundrisszeichnung die Angabe der lichten Raumhöhen statt einer Schnittzeichnung ausreichend sein.

Folgende Angaben müssen enthalten sein: 

• die vorgesehene Nutzung der Räume mit Darstellung der Möblierung, die Bezeichnungen "Raum" und "Zimmer" sind dabei nicht ausreichend
• Darstellung, Bezeichnung und gegebenfalls Vermaßung der Flucht- und Rettungswege mindestens in den Grundrissen 
• in den Grundrisszeichnungen die Angabe der Feuerwiderstandsklassen aller Bauteile und das Brandverhalten aller Baustoffe, an die aus Gründen des Brandschutzes Anforderungen gestellt werden
• die Maßangaben, auch die Öffnungsmaße von Türen und Fenstern, in Grundrissen und Schnitten
• die Treppen und Rampen mit ihrem Steigungsverhältnis in Grundrissen und Schnitten
• die lichten Raumhöhen in allen Räumen in Grundrissen oder  Schnittzeichnungen
• die zu beseitigenden und die neuen Bauteile, sofern Sie bauliche Änderungen planen. Achten Sie bitte darauf, dass alte und neue Bauteile durch die in der Bauprüfverordnung vorgegeben Schraffuren oder Farben klar definiert werden. Wenn Sie alternative Farben oder Schraffuren verwenden, bestimmen Sie alte, neue und abzubrechende Bauteile über eine Legende.
• Gegebenenfalls Bestandspläne zur Darstellung der zuletzt baugenehmigten Situation
• Für Nutzungsänderungen von Mittel- und Großgaragen, Versammlungs-, Verkaufs- und Gaststätten sind zusätzliche Angaben erforderlich. Diese sind beispielsweise die Abmessung und Kennzeichnung der Fahrgassen, Bestuhlungspläne oder die Anzahl der Gastplätze.

Weitere Angaben können je nach Vorhaben notwendig sein. 

Die Betriebsbeschreibung ist bei allen gewerblichen und freiberuflichen Tätigkeiten sowie für landwirtschaftliche Betriebe erforderlich. Bitte verwenden Sie nur die hier verlinkten amtlichen Vordrucke. Nur wenn Sie eine nicht gewerbliche Wohnnutzung planen, benötigen wir keine Betriebsbeschreibung. Besonders die Angaben zur Art des Betriebes oder der Anlage erfordern eine exakte Beschreibung, zum Beispiel der angebotenen Dienstleistung. Reicht der Platz in den Formularfeldern nicht aus, fügen Sie einfach ein Blatt oder mehrere als unterschriebene Anlage bei.

Hierzu zählen insbesondere die Nutz- oder Wohnflächenberechnung. Soll mit der Nutzungsänderung auch angebaut werden, erstellen Sie bitte außerdem die Berechnung des umbauten Raumes nach DIN 277 und geben Sie das Maß der baulichen Nutzung an, falls ein Bebauungsplan mit solchen Vorgaben existiert. Bei Änderung oder Errichtung von Bauteilen innerhalb bestehender Gebäude müssen Sie zudem die voraussichtlichen Herstellungskosten einschließlich Umsatzsteuer ermitteln und angeben.

Je nach Bauvorhaben müssen Stellplätze für Fahrzeuge, insbesondere für Pkw und Fahrräder, auf dem Grundstück dauerhaft bereitgestellt und im Lageplan zum Antrag eingezeichnet werden. Für fast alle Vorhaben ist eine Stellplatzberechnung einzureichen. In jedem Fall müssen Sie eine Aussage zur Stellplatzsituation auf dem Grundstück treffen.

Die Menge der erforderlichen Stellplätze ergibt sich aus der Richtzahlliste für Kfz- und Fahrradstellplätze, die Teil der kommunalen Stellplatzsatzung ist. Wenn die von Ihnen geplante Nutzungsart nicht enthalten ist, orientieren Sie sich an einer Nutzung, die einen vergleichbaren Stellplatzbedarf auslöst. Bei der Berechnung wird eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) durch standortgebundene Reduzierungsfaktoren berücksichtigt. Eine Übersicht über die Zonen finden Sie im Übersichtsplan Stellplatzreduzierung ÖPNV, die ebenso Teil der Stellplatzsatzung ist. Die Abminderungsfaktoren werden ebenso in der kommunalen Stellplatzsatzung behandelt. 

Werden bei der von Ihnen geplanten Maßnahme Anlagen errichtet, bei denen ein Zu- und Abgangsverkehr zu erwarten ist, sind Pkw-Stellplätze oder Garagen und Fahrradstellplätze in ausreichender Zahl auf dem Grundstück herzustellen. Betrifft Ihr Vorhaben die Nutzungsänderung oder bauliche Änderung von Anlagen, müssen Sie die zusätzlich notwendigen Stellplätze ebenfalls in ausreichender Zahl nachweisen und im Lageplan einzeichnen.

Die Stellplätze müssen außerhalb öffentlicher Flächen vorrangig auf dem eigenen Baugrundstück entstehen. Sie sind jedoch auch auf einem Grundstück in der näheren Umgebung möglich. In diesem Fall muss auf diesem Grundstück eine Baulast eingetragen werden. Können Sie notwendige Stellplätze nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten nachweisen, kann in engen Grenzen und gegen Zahlung einer Ablösesumme darauf verzichtet werden. Die Stellplatzablöse ist eine Einzelfallentscheidung am Ende des Genehmigungsverfahrens. Die Entscheidung ist von einer Vielzahl von Faktoren abhängig. Die Ablöse wird in § 6 der Stellplatzsatzung geregelt, der Zonenplan ist Teil der Stellplatzsatzung. Die Ablösebeträge sind zweckgebunden und werden von uns in Maßnahmen investiert, die eine Stärkung des Umweltverbundes im gesamten Stadtgebiet zum Ziel haben. 

Bei Fragen zur kommunalen Stellplatzsatzung oder wenn Sie nicht erkennen können, in welcher Zone Ihr Antragsgrundstück liegt, wenden Sie sich bitte per E-Mail an das Amt für Straßen und Radwegebau:

Den Erhebungsbogen für die Baustatistik erhalten Sie beim Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg. Sie werden am Bildschirm durch den Bogen geleitet, nach dem Ausfüllen wird eine PDF-Datei erzeugt, die Sie ausdrucken und dann dem Antrag beifügen.

Ein Brandschutzkonzept benötigen Sie zwingend, wenn die Fläche, deren Nutzung geändert werden soll, in einem sogenannten großen Sonderbau liegt. Für alle anderen Nutzungsänderungen ist es nicht zwingend oder gar nicht erforderlich. Welche Gebäude große Sonderbauten sind, finden Sie im Glossar unter dem Buchstaben "S" erläutert.

Das Brandschutzkonzept ist eine Gesamtbetrachtung des baulichen und abwehrenden Brandschutzes. Sie müssen es bereits mit dem Antrag in dreifacher Ausfertigung einreichen. Fehlt das Konzept oder die Unterschrift der entwurfsverfassenden Person auf dem Konzept, so müssen wir Ihren kompletten Antrag auf Nutzungsänderung zurückgeben.

Das Brandschutzkonzept muss von staatlich anerkannten Sachverständigen für die Prüfung des Brandschutzes oder von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für den baulichen Brandschutz aufgestellt werden. Im Einzelfall können auch Personen in Betracht kommen, die aufgrund ihrer fachlichen Qualifikation zur Erstellung geeignet sind und von uns akzeptiert werden.

Eine Baubeschreibung ist nur erforderlich, wenn bauliche Änderungen vorgenommen werden sollen, etwa wenn Sie Trockenbauwände oder Türen neu einziehen möchten. Bitte verwenden Sie nur das amtliche Formular. Geben Sie insbesondere die Materialien der neu eingebauten Bauteile unter Punkt 10 auf Seite 2 an.

Verstößt Ihr Antrag gegen Vorschriften der Bauordnung oder sind planungsrechtliche Ausnahmen oder Befreiungen erforderlich, müssen die Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen beantragt werden. Wird eine Abweichung, Befreiung oder Ausnahme mit dem Bauantrag gestellt, kreuzen Sie Entsprechendes im Bauantragsformular an. Für die Begründung legen Sie bitte ein gesondertes, ebenfalls unterschriebenes, Blatt als Anlage bei. 

Wenn die geplante Nutzungsänderung auch bauliche Maßnahmen vorsieht, können Nachweise über die Standsicherheit sowie den Schall- und Wärmeschutz notwendig werden. Für größere Gebäude müssen die Nachweise zusätzlich von einem oder einer staatlich anerkannten Sachverständigen aufgestellt oder geprüft sein. 

Zur Beurteilung des Antrages können spezielle Gutachten erforderlich werden. Meist ist dies bei gewerblichen Nutzungsänderungen der Fall. Wenn von Ihrem Vorhaben zum Beispiel potenziell eine Lärmbelastung ausgehen kann, kommt es auf die Umgebung an, ob ein Schallschutzgutachten zur Beurteilung der Lärmemissionen erforderlich ist. Beispiele dafür sind etwa Gastronomie mit Live-Auftritten oder Außengastronomien, Handwerks- und Produktionsbetriebe, Versammlungsstätten und andere Vorhaben, bei denen der etwaige Schutz einer sensiblen Umgebung zu berücksichtigen ist. Weitere Themen für Sachverständigen-Gutachten können zum Beispiel andere Emissionen oder den Brandschutz betreffen. Die Aufzählung kann hier nicht abschließend sein.

Lässt sich die Baugenehmigung für die vorherige Nutzung weder bei der Eigentümerin oder dem Eigentümer noch bei der vorherigen Betreiberin oder dem vorherigen Betreiber finden? In diesem Fall empfiehlt sich eine Einsicht in die Archivakten unseres Zentralen Aktendepots. Dort können Sie abgeschlossene Baugenehmigungsakten einsehen. Eine Nachfrage dort lohnt sich in der Regel. Eine Garantie, dass insbesondere ältere Vorgänge lückenlos vorliegen, gibt es leider nicht. Einsicht können Eigentümer*innen nehmen oder andere Personen mit einer Vollmacht.