Zuerst ermittelt das Finanzamt den sogenannten Einheitswert der Immobilie oder des Grundstücks nach den Wertverhältnissen 1964 im Westen und 1935 im Osten. Lässt sich mangels Unterlagen kein Wert feststellen, nimmt das Finanzamt einen Ersatzwert und berechnet die Wohn - beziehungsweise die Nutzfläche.

Anschließend ermittelt das Finanzamt den steuerpflichtigen Anteil dieses Wertes - die Grundsteuermesszahl. Dazu nimmt es einen gesetzlich vorgeschriebenen Promillewert, je nach Bebauung und Bauart, und multipliziert ihn mit dem Einheitswert. Das ist der Grundsteuermessbetrag.
Der Grundsteuermessbetrag wird vom Finanzamt im Grundsteuermessbescheid festgesetzt. Darin legt das Finanzamt außerdem fest, wer Steuerschuldnerin oder Steuerschuldner ist und ab wann das Objekt besteuert wird.

Diesen Steuerwert übermittelt uns das Finanzamt. Wir multiplizieren den Grundsteuermessbetrag mit einem Gebührensatz - Hebesatz - und senden anschließend der Eigentümerin oder dem Eigentümer den Bescheid über die Grundsteuer. Der Hebesatz wird vom Rat der Stadt Köln für das gesamte Stadtgebiet einheitlich festgelegt. Er beträgt für die Grundsteuer A 165 % und für die Grundsteuer B 515 %.

Eine Übersicht über die Entwicklung der Hebesätze seit 1977 erhalten Sie unter

Festgesetzt wird die Grundsteuer zwar pro Kalenderjahr, zu zahlen ist sie jedoch in vier Teilen einmal pro Quartal und zwar zu den festen Terminen: 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November.

Dieses ist in § 28 Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt und gilt, da es ein Bundesgesetz ist, für alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer Deutschlands.

Sie haben auch die Möglichkeit, die Grundsteuer einmal jährlich komplett zu bezahlen; dieser Jahresbetrag wird am 1. Juli eines Jahres fällig. Wer diese Variante wählt, muss spätestens bis zum 30. September des Vorjahres einen schriftlichen Antrag stellen.

Den Text des § 28 GrStG haben wir unter Rechtsgrundlagen für Sie eingefügt.

Hinweis:
Die Fälligkeit verschiebt sich auf den nächst folgenden Werktag, wenn ein vorgegebener Zahlungstermin auf einen Sonn- oder Feiertag fällt. Das gilt nicht für Rosenmontage.

Informationen hierzu erhalten Sie unter folgendem Link:

Grundlage für die Erhebung einer Grundsteuer sind das Grundsteuergesetz, das Bewertungsgesetz und die Abgabenordnung.

Fälligkeit der Grundsteuer nach § 28 Grundsteuer Gesetz:

(1) Die Grundsteuer wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.

(2) Die Gemeinden können bestimmen, dass Kleinbeträge wie folgt fällig werden:

1. am 15. August mit ihrem Jahresbetrag, wenn dieser 15 Euro nicht übersteigt;
2. am 15. Februar und 15. August zu je einer Hälfte ihres Jahresbetrags, wenn dieser 30 Euro nicht übersteigt.

(3) Auf Antrag des Steuerschuldners kann die Grundsteuer abweichend vom Absatz 1 oder Absatz 2 Nummer 2 am 1. Juli in einem Jahresbetrag entrichtet werden. Der Antrag muss spätestens bis zum 30. September des vorangehenden Kalenderjahres gestellt werden. Die beantragte Zahlungsweise bleibt so lange maßgebend, bis ihre Änderung beantragt wird; die Änderung muss spätestens bis zum 30. September des vorangehenden Jahres beantragt werden.

Wir sind bei der Grundsteuererhebung an die Feststellungen des Finanzamts gebunden.

Durch das Zweite Gesetz zum Bürokratieabbau (Bürokratieabbaugesetz II) ist ab dem 1. November 2007 das bisher einer Klage gegen den Grundsteuerbescheid vorgeschaltete Widerspruchsverfahren bei der Behörde weggefallen.

Gegen Grundsteuerbescheide, die nach dem 1. November 2007 erteilt wurden, können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Klage beim Verwaltungsgericht in 50667 Köln, Appellhofplatz, erheben. Reichen Sie die Klage schriftlich oder mündlich zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle des Verwaltungsgerichtes Köln ein.

Gegen einen Grundsteuermessbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Grundsteuermessbescheides Einspruch beim zuständigen Finanzamt, das den Grundsteuermessbescheid erlassen hat, einlegen.

Auch wenn Sie Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid erhoben haben oder gegen den Grundsteuerbescheid geklagt haben, bleiben die Bescheide wirksam. Die festgesetzte Grundsteuer müssen Sie in jedem Fall zu den Fälligkeitsterminen entrichten.

Soweit das Finanzamt dem Einspruch entspricht und den Messbescheid ändert, ändern wir auch den Grundsteuerbescheid. Zuviel gezahlte Grundsteuer wird dann erstattet oder verrechnet.