Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot

Zweckentfremdung ist jede andere Nutzung von Wohnraum als eine Wohn-Nutzung. Dazu gehört beispielsweise eine Umwandlung von Wohnraum in ein Büro oder einen Gewerberaum. Aber auch der Abbruch oder Leerstand einer Wohnung fallen ebenso darunter, wie eine Nutzung zur Kurzzeitvermietung (insbesondere die Vermietung als Ferienwohnung, Gästezimmer oder für eine von vorneherein nur kurzfristig oder vorübergehend angelegte Unterbringung zum Zwecke der Ausbildung, des Studiums oder während eines Aufenthaltes zur medizinischen Behandlung).

Nach den Bestimmungen des WohnStG NRW in Verbindung mit unserer Wohnraumschutzsatzung ist die zweckfremde Nutzung von Wohnraum grundsätzlich verboten. In Ausnahmefällen kann hierfür durch uns eine Genehmigung erteilt werden.

Eigentümer*innen/Vermieter*innen müssen dem Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln unverzüglich anzeigen, wenn Wohnraum ab Beginn des Leerstehenlassens nicht innerhalb von sechs Monaten zu Wohnzwecken genutzt wird.

Die Anzeige muss beinhalten:

• Familienname, Vorname, Anschrift, Geburtsdatum
• Belegenheit der Wohnung (Adresse, Etage, gegebenenfalls Vor-/Hinterhaus)
• Größe und Anzahl der betroffenen Wohneinheiten
• wesentliche Ausstattung und die vorgesehene Miete
• Gründe für den länger als sechs Monate andauernden Leerstand

Eine Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung ist

• Immer (vom ersten Tag an) anzeigepflichtig.
• Genehmigungspflichtig, wenn dies für mehr als 3 Monate (beziehungsweise mehr als 90 Tage/Kalenderjahr) geschieht.
• Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt: Genehmigungspflichtig ist in diesem Fall eine Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als 6 Monate (beziehungsweise mehr als 180 Tage/Kalenderjahr).
• Bei einer genehmigungspflichtigen Kurzzeitvermietung ist die rechtliche Prüfung einer Zweckentfremdung von Wohnraum in jedem Fall erforderlich. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie eine ganze Wohnung oder nur einzelne Räume innerhalb eines Hauses oder einer Wohnung kurzzeitvermieten möchten.

Auch eine genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung ist ab dem ersten Tag anzeigepflichtig. Das heißt, die Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung für längstens 90 Tage/Kalenderjahr muss uns vor Beginn angezeigt werden. Dies erfolgt seit 1. Juli 2022 gleichzeitig mit der Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer in einem landeseinheitlichen Online-Verfahren.

Zu unterscheiden ist zwischen dauerhaftem Wohnen einer oder mehrerer Personen und dem vorübergehenden Wohnen einer oder mehrerer Personen in einer Wohnung. Dauerhaftes Wohnen erfolgt auf dem Wohnungsmarkt zu den üblichen vertraglichen und preislichen Bedingungen. Vorübergehendes Wohnen wird hingegen als "Kurzzeitvermietung" zu besonderen Bedingungen bezeichnet. Teilweise sind ergänzende Serviceleistungen (zum Beispiel Bettwäsche, Reinigung und Ähnliches) Bestandteil des Angebotes. Die Abrechnung erfolgt in den meisten Fällen pauschal nach der Anzahl der Übernachtungen.

Unser Steueramt erhebt eine Übernachtungssteuer (Kulturförderabgabe) auf entgeltliche Beherbergungen. Wenn Sie entgeltliche Beherbergungen anbieten, sind Sie verpflichtet, die Übernachtungssteuer von Ihren Gästen einzuziehen und an unser Steueramt zu entrichten. Ausführliche Erläuterungen zum Besteuerungsverfahren sowie die erforderlichen Anmeldeformulare finden Sie hier:

Telefonisch erreichen Sie das Team der Übernachtungssteuer unter der Service-Hotline: 0221 / 221-96913

Die Kurzzeitvermietung von Wohnungen setzt bereits seit dem 1. Juli 2022 nach dem WohnStG NRW die Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer durch die Kommune (im Sinne einer Anzeige- und Registrierungspflicht) voraus. Dies gilt auch unter der Verordnung (EU) 2024/1028 fort, die seit dem 1. Juli 2026 die Anzeige- und Registrierungspflichten zur Kurzzeitvermietung europaweit einheitlich regelt. Alle Anbieter von Kurzzeitvermietung benötigen die Wohnraum-Identitätsnummer, auch dann, wenn Sie bereits vor Inkrafttreten dieses Gesetzes Wohnraum zur Kurzzeitvermietung angeboten haben. Dabei spielt es keine Rolle, ob Ihr Kurzzeitvermietungsangebot gewerblich ist, oder ob Sie nicht gewerblich vermieten. Nur für Hotels, Pensionen und Gasthöfe, die baurechtlich als Beherbergungsbetriebe gewidmet sind, gilt die Regelung nicht.
Die Vergabe erfolgt über folgendes landeseinheitliches Online-Verfahren:

Über das Online-Verfahren zur Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer kommen Sie als Anbieter*in (der*die Verfügungsberechtigte oder der*die Nutzungsberechtigte) Ihrer Verpflichtung nach, uns die Kurzzeitvermietung von Wohnraum vor der Überlassung anzuzeigen (§ 17 Abs. 4 WohnStG NRW) und dazu die gesetzlich geforderten Angaben aus Artikel 5 Verordnung (EU) 2024/1028 zu machen. Kurzzeitvermietung von Wohnraum ohne diese Anzeige und ohne eine daraufhin erteilte Wohnraum-Identitätsnummer stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Nachdem Sie im Online-Verfahren die erforderlichen Angaben gemacht haben, wird Ihnen eine Wohnraum-Identitätsnummer für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum an bis zu maximal 90 Tagen je Kalenderjahr automatisiert zugeteilt.

Für Studierende, die ihre selbstgenutzte Wohnung kurzzeitig vermieten möchten, gibt es eine Sonderregelung:

Hier ist die Kurzzeitvermietung bis zu 180 Tagen je Kalenderjahr möglich, ohne, dass hierzu eine Genehmigung erforderlich ist. Eine Anzeige dieser Kurzzeitvermietung sowie eine Wohnraum-Identitätsnummer ist jedoch auch für alle Studierenden erforderlich. Außerdem muss der Status als Studierende*r aktuell nachgewiesen werden.

In beiden Fällen gilt: Die Kurzzeitvermietung an 90 beziehungsweise 180 Tagen im Kalenderjahr ist nur genehmigungsfrei möglich, wenn die Wohnung grundsätzlich zu Wohnzwecken genutzt wird. Wird die Wohnung in der übrigen Zeit nicht zu Wohnzwecken genutzt, ist auch die Kurzzeitvermietung an weniger als 90 beziehungsweise 180 Tagen im Kalenderjahr rechtswidrig!

Wenn Sie beabsichtigen, Wohnraum für mehr als 90 Tage (Studierende: 180 Tage) je Kalenderjahr zu überlassen, ist eine Zweckentfremdungsgenehmigung durch uns erforderlich. Eine Genehmigung zur Kurzzeitvermietung von Wohnraum für mehr als 90 Tage im Kalenderjahr wird nur im Ausnahmefall erteilt. Hierzu müssen besonders wichtige Gründe vorliegen, die ausnahmsweise dem berechtigten Interesse an der Kurzzeitvermietung mehr Gewicht verleihen als dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Wohnraumes für den allgemeinen Wohnungsmarkt. Das Genehmigungsverfahren ist gebührenpflichtig (Mindestgebühr: 500 Euro).

Auch in diesem Fall beantragen Sie bitte über das Online-Verfahren eine Wohnraum-Identitätsnummer. Nach der Antragstellung erhalten Sie zunächst eine Wohnraum-Identitätsnummer für die Kurzzeitvermietung an bis zu 90 Tagen im Kalenderjahr automatisiert. Anschließend werden wir Ihre im Online-Verfahren gemachten Angaben überprüfen. Gegebenenfalls werden ergänzende Unterlagen bei Ihnen angefordert, die zur Prüfung der gesetzlichen Voraussetzungen einer Zweckentfremdungsgenehmigung für die Kurzzeitvermietung von Wohnraum erforderlich sind. Wenn Sie die Voraussetzungen für eine Kurzzeitvermietung an mehr als 90 Tagen im Kalenderjahr erfüllen, erhalten Sie hierfür eine neue Wohnraum-Identitätsnummer gleichzeitig mit einer Zweckentfremdungsgenehmigung.

Liegen die Voraussetzungen für eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht vor, kann keine Wohnraum-Identitätsnummer erteilt werden.

Als Anbieter*in haben Sie die Wohnraum-Identitätsnummer stets und für die Öffentlichkeit gut sichtbar anzugeben, wenn Sie die Nutzung des Wohnraums zum Zwecke der Kurzzeitvermietung anbieten oder dafür werben. Dies gilt für Online-Portale ebenso wie zum Beispiel für Werbung in gedruckten Publikationen. Auch ein Verstoß gegen diese Regelung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Wurde Ihnen eine Wohnraum-Identitätsnummer erteilt, muss uns jede einzelne Überlassung von Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung angezeigt werden. Mit Einführung der Verordnung (EU) 2024/1028 sind Online-Plattformen, über die Verträge zur Kurzzeitvermietung geschlossen werden können (zum Beispiel Airbnb oder booking.com) dazu verpflichtet, die erfolgten Belegungen an die zuständigen Gemeinden zu übermitteln. Sofern Sie eine solche Plattform zur Kurzzeitvermietung nutzen, müssen Sie also nichts weiter unternehmen.

Wenn sie Kurzzeitvermietungen über andere Plattformen oder nicht über das Internet anbieten, müssen Sie jede einzelne Überlassung spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung anzeigen. Die Anzeige können Sie uns über das Online-Verfahren zukommen lassen.

Sofern Sie nicht sicher sind, ob die von Ihnen verwendete Online-Plattform eine Übermittlung vornimmt, können Sie dies bei der Bundesnetzagentur erfragen. Eine vollständige Übersicht der beteiligten Plattformen liegt der Stadt Köln nicht vor.

Bei Zweifeln an der Echtheit und Gültigkeit Ihrer Angaben sind wir berechtigt, Ihre Wohnraum-Identitätsnummer vorübergehend zu sperren. Die Wohnraum-Identitätsnummer kann dauerhaft widerrufen werden, wenn Sie die bezweifelten Informationen nicht berichtigen oder die Informationen vorsätzlich oder grob fahrlässig falsch angegeben haben. Weiterhin können wir den Plattformen anordnen, Ihre Inserate zu entfernen oder Ihren Zugang zu der Plattform dauerhaft zu sperren.

Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Kurzzeitvermietung finden Sie unter:

Verstöße gegen das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellen Ordnungswidrigkeiten dar, die mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro geahndet werden können.

Sollten Sie eine Zweckentfremdung vermuten oder kennen Sie zweckentfremdeten Wohnraum, so können Sie uns dies gerne mit dem folgenden Formular melden. Wir werden den Sachverhalt dann überprüfen.

Ich habe eine Zweckentfremdung gemeldet, offensichtlich passiert nichts. Warum?

Dies kann mehrere Gründe haben:

• Möglicherweise ergab eine Prüfung, dass keine Zweckentfremdung vorliegt oder aber, dass diese genehmigt wurde.
• Eine weitere Möglichkeit ist, dass es sich bei den Räumen überhaupt nicht um Wohnraum im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne handelt.
• Eine weitere Möglichkeit wäre, dass das behördliche oder gerichtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen ist.

Bitte sehen Sie von Anfragen zum Bearbeitungsstand Ihrer Meldung ab.

Einzelheiten zu Verfahren können Ihnen aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht mitgeteilt werden. Sofern im Rahmen der Ermittlungen weitere Informationen von Ihnen benötigt werden, wird sich die Stadt Köln mit Ihnen in Verbindung setzen.

Aufgrund eines hohen Arbeitsaufkommens können neue Meldungen zu vermuteten Zweckentfremdungen derzeit erst mit größerer zeitlicher Verzögerung bearbeitet werden.

Mit dem folgenden Formular können Sie eine Genehmigung zur Wohnraumzweckentfremdung beantragen. Beachten Sie dazu auch das beiliegende Informationsblatt.