Das Konzept beinhaltet die Zentren- und Standortstruktur, die aus dem Bestand abgeleitet und weiter entwickelt wurde, Steuerungs- und Ansiedlungsregeln, die den Rahmen für künftige Entwicklungsmöglichkeiten des Einzelhandels setzen und die stadtspezifische Kölner Sortimentsliste. Darüber hinaus gibt es Zentrenpässe, die eine detaillierte Beschreibung und Bewertung aller Geschäftszentren sowie konkrete Handlungsempfehlungen für deren zukünftige Entwicklung enthalten.

Erläuterung der Fachbegriffe - Glossar

Bezirkszentrum (BZ)
Ein Bezirkszentrum ist ein zentraler Versorgungsbereich, das Hauptgeschäftszentrum im Stadtbezirk.

Bezirksteilzentrum (BTZ)
Ein Bezirkszentrum ist ein zentraler Versorgungsbereich. In einigen Stadtbezirken gibt es nicht ein einziges großes Bezirkszentrum, sondern es gibt mehrere - zwei oder drei - gleichberechtigt nebeneinander. Um dies im Namen kenntlich zu machen, heißen sie Bezirksteilzentren.

City
Die City ist ein zentraler Versorgungsbereich, das Hauptgeschäftszentrum für die Gesamtstadt.

Discounter
Einzelhandelsbetrieb mit schmalem, auf raschen Umschlag ausgerichtetem Sortiment zu niedrigen Preisen, einfacher Warenpräsentation und Ladenausstattung, so gut wie keine Beratung oder Kundendienstleistungen. Bei Nahrungs- und Genussmitteln zum Beispiel ALDI, LIDL, Netto, PENNY, bei SB-Backshops zum Beispiel Billy Back, im Non-Food-Bereich zum Beispiel KODI, ZEEMAN.

Einwohnerzahlen
Alle Einwohnerzahlen Stand 31. Dezember 2000 und 31. Dezember 2007 - zur Darstellung der Einwohnerentwicklung - sowie die Einwohnerprognose Stand 31. Dezember 2025 berücksichtigen Hauptwohnsitze und Nebenwohnsitze. Aus methodischen Gründen wurde für alle folgenden Berechnungen der Stichtag 31. Dezember 2007 gewählt, da er am engsten mit dem Erhebungszeitraum des Einzelhandelsbestandes (März bis Juni 2008) korrespondiert. Auch die Angaben zur Dichte der Einwohnerschaft (Einwohnerinnen und Einwohner pro Quadratkilometer) basieren auf Daten Stand 31. Dezember 2007. Um Einwohnerinnen und Einwohner mit mehreren Wohnsitzen nicht mehrfach zu erfassen, dürfen zur Berechnung des Kaufkraftpotenzials, das heißt zur Berechnung der Kaufkraft, der Pro-Kopf-Kaufkraft und des Kaufkraftindexes, nur Hauptwohnsitze herangezogen werden.

Einzelhandel
Einzelhandel im funktionellen Sinne liegt vor, wenn Marktteilnehmerinnen und Marktteilnehmer Güter, die sie in der Regel nicht selbst bearbeiten oder verarbeiten (Handelswaren) von anderen Marktteilnehmerinnen und Marktteilnehmern beschaffen und an private Haushalte absetzen.
Einzelhandel im institutionellen Sinne, auch als Einzelhandelsunternehmung, Einzelhandelsbetrieb oder Einzelhandlung bezeichnet, umfasst jene Institutionen, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwiegend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzurechnen ist.

Fachgeschäft
Einzelhandelsbetrieb, der ein branchenspezifisches Sortiment (zum Beispiel Metzgerei oder Spielwarengeschäft) oder ein bedarfsgruppenorientiertes Sortiment (zum Beispiel Babymarkt) in großer Auswahl und in unterschiedlichen Qualitäten anbietet, mit einer mittleren bis hohen Beratungsintensität und guter bis hoher Beratungskompetenz. Dies bei einer mittleren bis gehobenen Preisklasse mit ergänzenden Dienstleistungen, zum Beispiel Kundendienst.

Fachmarkt
Einzelhandelsbetrieb, der ein breites Sortiment und oft auch eine große Auswahl von einzelnen Artikeln (tiefes Sortiment) anbietet bei niedrigem bis mittlerem Preisniveau. In der Regel ist der Fachmarkt autokundenorientiert, zum Beispiel OBI, Media Markt, Dingers.

Hierzu gehören Einzelhandelsbetriebe, die ein breites und oft auch tiefes Sortiment:

  • aus einem Warenbereich anbieten, zum Beispiel Bekleidungsfachmarkt oder Schuhfachmarkt
  • aus einem Bedarfsbereich anbieten, zum Beispiel Sportfachmarkt oder Baufachmarkt
  • aus einem Zielgruppenbereich anbieten, zum Beispiel Möbel- oder Haushaltswaren für designorientierte Kunden

Großflächiger Einzelhandelbetrieb
Ein Einzelhandelsbetrieb ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche gilt als großflächig. 

Kaufhaus
Ein größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen anbietet, davon wenigstens aus einer Branche ein sehr großes Angebot (in tiefer Gliederung) - häufig Textilien, Bekleidung, aber keine Lebensmittel. Hierzu zählen zum Beispiel C&A und Peek & Cloppenburg.

Kaufkraft
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft stellt den Teil des verfügbaren Einkommens der Bevölkerung dar, der pro Jahr im Einzelhandel ausgegeben wird.

Kaufkraftindex
Der Kaufkraftindex gibt das Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt (= 100) an. Werte über 100 deuten auf ein im Vergleich zum Durchschnitt höheres Kaufkraftniveau, Werte unter 100 auf ein unter dem Durchschnitt liegendes Niveau hin. Die Gesellschaft für Konsumforschung GfK-Nürnberg errechnet die regionalen Kaufkraftindizes auf der Grundlage der Steuerstatistik. Für die vorliegende Untersuchung wurde der GfK-Kaufkraftindex für die Gesamtstadt Köln herangezogen. Die Ermittlung der Kaufkraftindizes auf Stadtbezirksebene beziehungsweise Stadtteilebene erfolgte auf Basis des gesamtstädtischen Index und der GfK-Pro-Kopf-Ausgaben für die Bezirke beziehungsweise Stadtteile.

Komplementärnutzung
Als Komplementärnutzungen werden alle gewerblichen Nutzungen bezeichnet, die nicht dem Einzelhandel zuzuordnen sind sowie kulturelle Einrichtungen und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur.

Nahbereich (700 Meter-Radius)
Der 700 Meter-Radius wurde in Anlehnung an die Ausführungen des Einzelhandelserlasses Nordrhein-Westfalen angesetzt. Er entspricht etwa dem fußläufigen Einzugsbereich von Betrieben der Nahversorgung. Dabei wird unterschieden zwischen einem 700 Meter-Radius um einen zentralen Versorgungsbereich und einem 700 Meter-Radius um einen Lebensmittelbetrieb (ab 400 Quadratmetern Verkaufsfläche). Es handelt sich bei dem 700 Meter-Radius um eine theoretische Darstellung: mögliche Umfeldfaktoren, die sich eventuell auf die Ausdehnung des Nahbereichs auswirken können (zum Beispiel Barrierewirkung einer Bahnlinie, Wettbewerbssituation) wurden nicht berücksichtigt.

Nahversorgungslage (NVL)
Nahversorgungslagen befinden sich außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Sie dienen ähnlich wie Nahversorgungszentren der Nahversorgung, das heißt sie bieten vor allem Lebensmittel, Drogeriewaren, Blumen, Schreibwaren und Zeitschriften an. Ergänzt wird das Angebot durch Dienstleistungen und Gastronomie. Sie haben jedoch eine geringere Ausstattung als Nahversorgungszentren. 

Nahversorgungszentrum (NVZ)
Ein Nahversorgungszentrum ist ein zentraler Versorgungsbereich. Er versorgt in der Regel mehrere Stadtviertel.

Preisbrecher
Preisbrecher sind "Ein-Euro-Shops" und ähnliche Billiganbieter wie zum Beispiel Inferno, T€Di. Discounter gehören nicht hierzu.

SB-Warenhaus
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb (Verkaufsfläche ab 3.000 Quadratmetern), der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungsmitteln und Genussmitteln und an Gebrauchsgütern und Verbrauchsgütern des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet (häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik). Standort in der Regel autokundenorientiert, in Alleinlage oder in Einzelhandelszentren, zum Beispiel Kaufland, real.

Sonderstandort
Sonderstandorte liegen außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Sie sind Gebiete, in denen Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten - das sind vor allem Möbelhäuser, Baumärkte und Gartencenter - gebündelt werden sollen.

Sonstige Lage
Sonstige Lagen sind Einzelstandorte oder Standortagglomerationen, das sind Standorte mit mehreren Einzelhandelsbetrieben an einem Standort, außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und außerhalb der Nahversorgungslagen sowie der Sonderstandorte, also alle Lagen im übrigen Stadtgebiet.

Sortimentsliste
Nahversorgungsrelevante Sortimente
Zentrenrelevante Sortimente 
Nicht zentrenrelevante Sortimente
Kurzfristiger Bedarf
Mittelfristiger Bedarf
Langfristiger Bedarf

Die Kölner Sortimentsliste definiert stadtspezifisch die nahversorgungsrelevanten Sortimente, die zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente.

  • Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen dem kurzfristigen Bedarf. Hierzu gehören zum Beispiel Eier und Milch, Brot und Brötchen, Getränke und Zeitungen, Shampoo und Hustensaft, Blumen und Briefpapier. Nahversorgungsrelevante Sortimente können auch zentrenrelevant sein.
  • Zentrenrelevante Sortimente können neben dem kurzfristigen Bedarf auch dem mittel- und langfristigen Bedarf dienen. Hierzu gehören zum Beispiel Bekleidung und Bücher, Elektrowaren und Haushaltswaren.
  • Nicht zentrenrelevante Sortimente dienen dem langfristigen Bedarf. Hierzu gehören zum Beispiel Möbel oder Bau- und Heimwerkerbedarf.

Stadtteilzentrum (STZ)
Ein Stadtteilzentrum ist ein zentraler Versorgungsbereich. Er versorgt in der Regel einen Stadtteil.

Standort außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
Hierzu zählen die Nahversorgungslagen, die Sonderstandorte und die sonstigen Lagen.

Standortkonzept
Das Standortkonzept soll als Orientierungsrahmen und Entscheidungsgrundlage für die kommunale Zentren- und Standortentwicklung dienen.

Supermarkt
Einzelhandelsbetrieb (Verkaufsfläche ab 400 bis unter 1.500 Quadratmetern), der Nahrungsmittel und Genussmittel einschließlich Frischwaren (Obst, Gemüse, Fleisch, Fisch) und ergänzend Waren des täglichen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet, zum Beispiel EDEKA, REWE, Kaiser's, Vierlinden Bio-Supermarkt, basic Bio-Supermarkt.

Verbrauchermarkt
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche ab 1.500 bis unter 3.000 Quadratmetern, der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Gebrauchsgütern und Verbrauchsgütern des kurzfristigen und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet (häufig Dauerniedrigpreispolitik oder Sonderangebotspolitik). Standort in der Regel autokundenorientiert, in Alleinlage oder in Einzelhandelszentren, zum Beispiel Hit.

Verkaufsfläche (VKF)
Verkaufsfläche ist die Fläche, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die von der Kundschaft zu diesem Zwecke betreten werden darf, einschließlich der Flächen für Warenpräsentation (auch Käse-, Fleisch- und Wursttheken), Kassenvorraum mit "Pack- und Entsorgungszone" und Windfang. Ebenso zählen zur Verkaufsfläche Pfandräume (ohne Fläche hinter den Abgabegeräten), Treppen, Rolltreppen und Aufzüge im Verkaufsraum und Freiverkaufsflächen. Nicht dazu gehören reine Lagerflächen und Flächen, die der Vorbereitung oder Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, Toilettenanlagen, Büroräume und so weiter. Bei Mehrbranchenunternehmen (SB-Warenhaus, Warenhaus, Baumarkt und Gartenmarkt, Möbelhaus) wurde in den Stadtbezirken 2 bis 9 die Verkaufsfläche nach Teilsortimenten aufgeteilt, für alle anderen Betriebe erfolgte eine Verkaufsflächenzuordnung zum Hauptsortiment. Im Stadtbezirk Innenstadt fand eine nach Teilsortimenten differenzierte Erhebung aller Betriebe statt.

Versorgungsgebiet
Das Versorgungsgebiet umfasst den Raum, für den ein zentraler Versorgungsbereich im Wesentlichen Versorgungsfunktion besitzt, das heißt aus dem die Kundschaft und Bewohnerschaft überwiegend auf das Zentrum orientiert ist. Die Abgrenzung des Versorgungsgebietes erfolgte vor dem Hintergrund der aktuellen Ausstattung des Zentrums, der Einstufung in der Zentrenhierarchie sowie im Hinblick auf die Angebots- beziehungsweise Wettbewerbssituation im Umfeld. Das Versorgungsgebiet stellt damit den zugewiesenen Einzugsbereich eines Zentrums dar und unterscheidet sich somit vom 700 Meter-Radius. Die Versorgungsgebiete von Zentren gleicher Hierarchiestufe überschneiden sich nicht, wohingegen Zentren höherer Hierarchiestufe (zum Beispiel Bezirkszentrum) die Versorgungsgebiete von Zentren niedrigerer Hierarchie (zum Beispiel Stadtteilzentren) überlagern können.

Im Stadtbezirk Mülheim gibt es bei den Versorgungsgebieten eine Besonderheit. Dort sind im Stadtteil Mülheim drei Stadtteilzentren und im Stadtteil Holweide zwei Stadtteilzentren ausgewiesen. Normalerweise versorgt ein Stadtteilzentrum den gesamten Stadtteil. Hier ist es so, dass mehrere Stadtteilzentren in Funktionsteilung das Versorgungsgebiet des Stadtteils bedienen. Dabei hat jedes Stadtteilzentrum sein fest zugeordnetes eigenes Versorgungsgebiet.

Warenhaus
Großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der in der Regel auf mehreren Etagen breite und überwiegend tiefe Sortimente mehrer Branchen anbietet. Das Warensortiment umfasst überwiegend Güter der Bereiche Bekleidung, Heimtextilien, Sport, Hausrat, Einrichtung, Kosmetik, Drogeriewaren, Schmuck, Unterhaltung sowie auch Lebensmittel. Die Verkaufsmethode reicht von Bedienung bis zur Selbstbedienung. Eine Verkaufsfläche von in der Regel ab 3.000 Quadratmetern ist erforderlich, zum Beispiel KARSTADT, KAUFHOF, Strauss.

Zentraler Versorgungsbereich
Diese Bereiche sind räumlich abgegrenzte Geschäftszentren und gliedern sich in ein hierarchisches System - vom größten, der City, über das Bezirkszentrum, das Bezirksteilzentrum, das Stadtteilzentrum bis zum kleinsten, dem Nahversorgungszentrum. Sie unterscheiden sich in Größe, Angebot und den Bereichen, die sie versorgen sollen. Sie dienen der Versorgung der Bevölkerung mit Waren und Dienstleitungen. Darüber hinaus finden sich dort Betriebe oder Einrichtungen aus den Bereichen Kultur, Bildung, Freizeit, Soziale Infrastruktur und Gastgewerbe. Sie sind somit auch Treffpunkte und Orte der Kommunikation. Zentrale Versorgungsbereiche genießen einen besonderen Schutz nach Baugesetzbuch.

Zentrenpass
gibt es für alle zentralen Versorgungsbereiche, Nahversorgungslagen und ehemalige Zentren. Der Zentrenpass enthält jeweils eine Kurzfassung, eine Karte und eine ausführliche Beschreibung.

  • Die Kurzfassung (erste Seite) enthält die wesentlichen Daten (Anzahl der Einzelhandelsbetriebe, Quadratmeter Verkaufsfläche, weitere Nutzungen und so weiter), eine kurze Darstellung und Bewertung des Zentrums sowie erste Handlungsempfehlungen.
  • Die zweite Seite ist eine Karte zur Nutzungsstruktur. Sie enthält die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs beziehungsweise die Darstellung der Nahversorgungslage oder des ehemaligen Zentrums und die erhobenen Nutzungen (Einzelhandel, Komplementärnutzungen und Leerstände).
  • Eine detaillierte Beschreibung und Bewertung des Zentrums sowie ausführliche Handlungsempfehlungen schließen sich an.

Zentrenstruktur und Standortstruktur
Es wird unterschieden zwischen zentralen Versorgungsbereichen und Standorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche.

Die Ausgangslage

© Stadt Köln

Die Domstadt gilt als Einkaufsmetropole: die City ist jährlich Ziel für über zwei Millionen Menschen aus dem unmittelbaren Einzugsbereich sowie Touristinnen und Touristen aus dem In-und Ausland.

Zur wohnortnahen Versorgung der Kölnerinnen und Kölner gibt es zahlreiche Geschäftszentren in den einzelnen Stadtteilen, die einen unersetzlichen Beitrag zur Qualität der Kölner Veedel als Wohnort leisten. Diese zentralen Versorgungsbereiche - so heißen die vorhandenen Geschäftszentren in der Fachsprache - stehen in einem ständigen Wandel. 

In den letzten Jahren haben vor allem Lebensmittel-Discounter, SB-Warenhäuser, aber auch Bekleidungs- und Elektrofachmärkte Flächen in Gewerbegebieten und Randlagen belegt - fernab der Geschäftszentren und der Wohngebiete. Diese Entwicklung gefährdet die vorhandenen Geschäftszentren in den Stadtbezirken.

Grundlage des Konzeptes

Für das Einzelhandels- und Zentrenkonzept wurden erstmals eine breite Datenerhebung und eine umfassende Analyse der gesamten Kölner Handelslandschaft vorgelegt. Zu allen neun Stadtbezirken sind aussagekräftige Daten erfasst worden, die das analytische Fundament für die Steuerung und die Handlungsempfehlungen bieten.

Ziele des Konzeptes

  • Die wohnortnahe Versorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sichern, insbesondere auch für nicht motorisierte Kölnerinnen und Kölner
  • Die Attraktivität der Kölner City fördern
  • Die Geschäftszentren in den einzelnen Stadtbezirken stärken
  • Ansiedlungen vor allem von großen Einzelhandelsbetrieben steuern
  • Entwicklungen im Einzelhandel berücksichtigen und Folgen aufgrund des demographischen Wandels einbeziehen

Das Konzept dient der Steuerung

Zukünftig ist das Einzelhandels- und Zentrenkonzept die Grundlage für die Beurteilung von Erweiterungs- und Ansiedlungsvorhaben im Einzelhandel. Es liefert eine verlässliche Planungs- und Handlungsgrundlage für Verwaltung, Politik, Einzelhandel, Investorinnen, Investoren sowie Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien.

Wesentlicher Augenmerk liegt dabei auf der Bewertung von Ansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche. Von diesen sind zumeist spürbare Auswirkungen auf die bestehende Kaufkraftorientierung der Bevölkerung zu erwarten. Neue Ansiedlungen oder Erweiterungen dürfen die Funktionsfähigkeit der vorhandenen Geschäftszentren nicht beeinträchtigen.

Kernstück für die zukünftige Steuerung ist ein Schema, aus dem sich übersichtlich und nachvollziehbar ableiten lässt, was zulässig oder abzulehnen ist. Hierzu wurde eine Zentren- und Standortstruktur entwickelt und eine Sortimentsliste abgeleitet.

Zentren- und Standortstruktur

Zentrale Versorgungsbereiche

© Stadt Köln
Köln-City, Hohenstaufenring

Die City
Innenstadt mit den Haupteinkaufslagen der Kölner City inklusive der Ringe zwischen Zülpicher Platz und Hansaring

Die Bezirkszentren
Ehrenfeld (Venloer Straße); Nippes (Neusser Straße); Chorweiler (City-Center/Pariser Platz); Porz; Kalk (Kalker Hauptstraße); Mülheim (Wiener Platz/Frankfurter Straße)

Die Bezirksteilzentren
Lindenthal (Dürener Straße); Sülz/Klettenberg; Weiden (Aachener Straße); Rodenkirchen (Hauptstraße); Zollstock (Höninger Weg); Nördliche Innenstadt (Eigelstein/Neusser Straße); Südliche Innenstadt (Severinstraße/Bonner Straße)

Die Stadtteilzentren (Beispiele)
Bayenthal (Bonner Straße und Goltsteinstraße); Braunsfeld (Aachener Straße); Dellbrück (Dellbrücker Hauptstraße); Deutz (Deutzer Freiheit); Mülheim (Keupstraße); Neuehrenfeld (Landmannstraße); Poll (Siegburger Straße); Wahn (Frankfurter Straße/Heidestraße); Zündorf (Hauptstraße/Schmittgasse)

Die Nahversorgungszentren (Beispiele)
Mülheim (Stegerwaldsiedlung); Eil (Frankfurter Straße); Pesch (Longericher Straße); Alt-Niehl (Sebastianstraße); Lövenich (Brauweiler Straße); Innenstadt (Zülpicher Platz/Barbarossaplatz)

Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche

© Stadt Köln
Nahversorgungslage Sülz, Hermeskeiler Platz

Nahversorgungslagen dienen ähnlich wie Nahversorgungszentren der Nahversorgung, das heißt sie bieten vor allem Lebensmittel, Drogeriewaren, Blumen, Schreibwaren und Zeitschriften an. Ergänzt wird das Angebot durch Dienstleistungen und Gastronomie.

Sie haben jedoch eine geringere Ausstattung als Nahversorgungszentren.

An Sonderstandorten sind Betriebe mit einer Verkaufsfläche von 800 Quadratmetern und mehr mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (zum Beispiel Möbelgeschäfte und Baumärkte) konzentriert. Es handelt sich in der Regel um autokundenorientierte Standorte in Gebieten, die ursprünglich für Gewerbebetriebe vorgesehen waren. Tatsächlich weisen sie jedoch auf der einen Seite überwiegend großflächige Betriebe des Fachmarktsektors auf (Möbelhäuser, Baumärkte), auf der anderen Seite sind hier häufig zusätzlich Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten wie größere Lebensmittelmärkte, Fachmärkte für Lederwaren und Bekleidung oder Elektrowaren zu finden.

Darüber hinaus befinden sich Einzelhandelsbetriebe an sonstigen Lagen im Stadtgebiet. Hierzu zählen siedlungsräumlich integrierte Lagen innerhalb der Wohngebiete und auch dezentrale Standorte in Gewerbe- und Industriegebieten.

Sortimentsliste

Neben der Unterscheidung der einzelnen Zentren bildet die so genannte Kölner Sortimentsliste die Grundlage für die Empfehlungen zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung beziehungsweise zur Beurteilung zukünftiger Einzelhandelsvorhaben. Sie ist Grundlage für die Begründung der Zulässigkeit, den Ausschluss oder die Beschränkung von Einzelhandelssortimenten in Bebauungsplänen. Die Sortimentliste ist auch ausschlaggebend bei der Frage, welche Betriebe außerhalb der zentralen Geschäftszentren angesiedelt werden können beziehungsweise sollen.

Hierzu wird unterschieden in nahversorgungsrelevante, zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Einzelhandelssortimente.

Nahversorgungsrelevante Sortimente sind Angebote des kurzfristigen Bedarfs. Sie dienen der Nahversorgung der Bevölkerung und sollten sich in räumlicher Nähe zu den Wohngebieten befinden. Hierzu zählen zum Beispiel Lebensmittel, Apotheken- und Drogeriewaren, Schreibwaren, Zeitschriften und Blumen. Nahversorgungsrelevante Sortimente können auch zentrenrelevant sein.

Zentrenrelevante Sortimente können Angebote des kurzfristen Bedarfs und auch Angebote des mittelfristigen und des langfristigen Bedarfs sein. Sie sind in der Regel kleinteilig und können ohne Pkw transportiert werden. Hierzu zählen zum Beispiel Bücher, Spielwaren, Bekleidung und Schuhe, Unterhaltungselektronik und Mobiltelefone, Haushaltswaren und -textilien.

Das Angebot von nicht zentrenrelevanten Sortimenten deckt den langfristigen Bedarf. Hierzu zählen überwiegend große Produkte wie zum Beispiel Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf oder Elektrogroßgeräte. Diese Produkte werden in der Regel mit dem Pkw transportiert.

Steuerungsregeln zur Einzelhandelsentwicklung

Die Steuerungsregeln folgen dem Grundsatz, dass Ansiedlungen oder Erweiterungen nicht zu einer Beeinträchtigung der Versorgungsfunktion und der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche - also der vorhandenen Geschäftszentren - führen dürfen. Die Größe der Ansiedlung beziehungsweise der Erweiterung muss sich am Versorgungsgebiet orientieren.

Das Steuerungsschema gibt Ihnen einen zusammenfassenden Überblick zur zukünftigen Einzelhandelsentwicklung. Sie können es herunterladen.

Steuerungsschema Einzelhandelsentwicklung
PDF, 90 kb

Die City, die Bezirkszentren und die Bezirksteilzentren

In diesen Zentren sind Einzelhandelsansiedlungen aller Art erwünscht und auch zumeist unkritisch. Daher unterliegen Ansiedlungen oder Erweiterungen in diesem Bereich keinen generellen Restriktionen. Jedoch ist auch hier der Grundsatz der Steuerungsregeln zu beachten. Folgende Betriebe können sich hier ansiedeln:

  • Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, die den kurzfristigen Bedarf wie zum Beispiel Lebensmittel, Schreibwaren oder Gesundheitsartikel decken
  • Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, die den mittelfristigen Bedarf (Bekleidung und Bücher) und auch den langfristigen Bedarf (Elektrowaren, Sportartikel und Haushaltswaren) decken
  • Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, die den langfristigen Bedarf wie beispielsweise Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf oder Auto- und Motorradzubehör decken

Die Stadtteilzentren und die Nahversorgungszentren

Die Geschäftszentren in den Stadtteilen und die Nahversorgungszentren (zum Beispiel Stegerwaldsiedlung) versorgen die Kölnerinnen und Kölner überwiegend mit Waren des kurzfristigen Bedarfs wie zum Beispiel Eier, Milch, Brot, Getränke, Zeitungen, Hustensaft, Shampoo. Für diese so genannte Nahversorgung ist eine gute Erreichbarkeit für Fußgängerinnen, Fußgänger sowie Radfahrerrinnen und Radfahrer besonders wichtig. Betriebe mit Waren des kurzfristigen Bedarfs sollen sich hier bevorzugt ansiedeln oder erweitern.

Ansiedlungen oder Erweiterungen in Stadtteilzentren

© Stadt Köln

Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, die den kurzfristigen Bedarf wie zum Beispiel Lebensmittel, Schreibwaren oder Gesundheitsartikel decken, sind zulässig. Das gilt auch dann, wenn die Betriebe ihre Waren auf mehr als 800 Quadratmetern Verkaufsfläche anbieten, wie dies für Supermärkte typisch ist.

Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, die den mittelfristigen Bedarf (Bekleidung und Bücher) und auch den langfristigen Bedarf (Uhren, Schmuck und Haushaltswaren) decken, sind bis unter 800 Quadratmetern Fläche generell zulässig. Ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche ist eine Einzelfallprüfung notwendig.

Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, die den langfristigen Bedarf wie beispielsweise Möbel decken, sind bis unter 800 Quadratmetern Fläche erlaubt. Ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche ist eine Einzelfallprüfung notwendig.

Ansiedlungen oder Erweiterungen in Nahversorgungszentren

© Stadt Köln

Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten, die den kurzfristigen Bedarf wie zum Beispiel Lebensmittel, Schreibwaren oder Gesundheitsartikel decken, sind bis unter 800 Quadratmetern Fläche generell erlaubt. Ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche können sie zugelassen werden, wenn die Bevölkerungszahl im Versorgungsgebiet des Zentrums groß genug ist: Das heißt, die Größe der Betriebe muss sich an der tatsächlich im Stadtviertel zu versorgenden Bevölkerung orientieren und durch die Ansiedlung darf nicht zusätzlich Kaufkraft aus einem benachbarten Nahversorgungszentrum abgezogen werden, das dadurch gefährdet würde.

Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, die den mittelfristigen Bedarf wie zum Beispiel Bekleidung und Bücher sowie den langfristigen Bedarf wie zum Beispiel Uhren/Schmuck oder Sportartikel decken, sind bis unter 800 Quadratmetern Fläche erlaubt, ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche sind sie nicht erwünscht und planungsrechtlich auszuschließen.

Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, die den langfristigen Bedarf wie beispielsweise Möbel decken, sind bis unter 800 Quadratmetern Fläche erlaubt, ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche sind sie nicht erwünscht und planungsrechtlich auszuschließen.

Der Stärkung und dem Schutz der bestehenden Geschäftszentren dient auch die Vorgabe des Konzeptes, dass Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben, die der Nahversorgung dienen, hier insbesondere Lebensmitteldiscounter und Supermärkte, in Nahversorgungszentren in aller Regel mit nicht mehr als 50 Parkplätzen für Kundinnen oder Kunden ausgestattet werden sollen. Dies ist sowohl unter stadtplanerischen als auch unter ökologischen Gesichtspunkten eine angemessene Größenordnung. 

Eine Boutique oder eine Buchhandlung kann sich also auf der Deutzer Freiheit ebenso ansiedeln wie auf der Frankfurter Straße in Eil. Großflächige Betriebe (ab 800 Quadratmeter Verkaufsfläche) mit zentrenrelevanten Sortimenten - also etwa ein SB-Warenhaus oder ein Fachmarkt für Unterhaltungselektronik - sollen sich hingegen auf die City, die Bezirkszentren und die Bezirksteilzentren konzentrieren.

In Nahversorgungszentren sind sie in dieser Größenordnung grundsätzlich nicht erwünscht und planungsrechtlich auszuschließen. Ein Selbstbedienungs-Warenhaus auf der Frankfurter Straße in Eil oder der Longericher Straße in Pesch ist somit nicht genehmigungsfähig. Ebenso abzulehnen wäre hier die Ansiedlung eines großflächigen Möbelhauses.

Ansiedlungen oder Erweiterungen in Nahversorgungslagen

© Stadt Köln

Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept definiert im Stadtgebiet eine ganze Reihe so genannter Nahversorgungslagen. Dazu gehören zum Beispiel der Hermeskeiler Platz in Sülz oder der Schiefersburger Weg in Bilderstöckchen. Sie übernehmen eine wichtige Funktion bei der Versorgung ihrer Bewohnerinnen und Bewohner mit Waren des kurzfristigen Bedarfs. Dies soll so bleiben und wenn möglich sogar ausgebaut werden. Folgende Betriebe können sich hier ansiedeln:

Kleine Betriebe, die den kurzfristigen Bedarf decken, mit weniger als 800 Quadratmeter Verkaufsfläche sind hier unbeschränkt zulässig. Die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters oder Supermarktes mit mehr Fläche kann nach Einzelfallprüfung möglich sein. Voraussetzung: Benachbarte Zentren werden nicht geschädigt.

Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten, die den mittelfristigen Bedarf (Bekleidung und Bücher) und auch den langristigen Bedarf (Haushaltswaren, Elektrowaren) decken, sind ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche nicht zulässig, bis unter 800 Quadratmetern Fläche ist eine Einzelfallprüfung erforderlich.

Einzelhandelsbetriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten, die den langfristigen Bedarf wie beispielsweise Möbel decken, sind ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche nicht erwünscht und planungsrechtlich auszuschließen, bis unter 800 Quadratmetern Fläche ist eine Einzelfallprüfung erforderlich. 

Sonderstandorte

Die Ansiedlung von Betrieben mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (Möbelhäuser, Baumärkte) ab 800 Quadratmetern Verkaufsfläche und mehr soll vor dem Hintergrund der Bündelung von Angeboten und Verkehrsströmen auf diese Standorte konzentriert werden. Sie darf jedoch nicht zu einer grundsätzlichen Verdrängung dort vorhandener klassischer Gewerbebetriebe führen. Deshalb ist hier immer - auch unter Berücksichtigung des bestehenden Planungsrechts - eine Einzelfallprüfung erforderlich. Dabei ist abzuwägen, welcher Nutzung im konkreten Fall Vorrang einzuräumen ist. Großflächige Betriebe mit nahversorgungsrelevanten (Lebensmittel) und zentrenrelevanten (Bekleidung oder Haushaltswaren) Sortimenten sind hier nicht zulässig. Auch kleinflächige Betriebe sind zum Schutz der zentralen Versorgungsbereiche und deren Entwicklungsmöglichkeit nicht erwünscht und daher planungsrechtlich auszuschließen. Darüber hinaus ist es Ziel, dort bereits vorhandene Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten langfristig in die zentralen Versorgungsbereiche zu verlagern.

Sonstige Lagen/Nahversorgung in Wohnlagen ermöglichen

Vor dem Hintergrund der Verbesserung der wohnortnahen Versorgung können Betriebe mit einer Verkaufsfläche ab 800 Quadratmetern mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten in siedlungsräumlich integrierten Lagen zulässig sein. Die Ansiedlung von Betrieben unter 800 Quadratmetern mit einem Sortiment des kurzfristigen, mittelfristigen oder langfristigen Bedarfs ist grundsätzlich ebenfalls möglich, wobei auch hiervon keine negativen Auswirkungen auf bestehende Geschäftszentren hervorgerufen werden dürfen. Hierbei ist besonders eine mögliche Summenwirkung mehrerer Vorhaben zu berücksichtigen. Großflächige Betriebe mit zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind nicht zulässig beziehungsweise nicht erwünscht und planungsrechtlich auszuschließen.

Sonstige Lagen/nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Sortimente aus Gewerbe- und Industriegebieten ausschließen

Gewerbegebiete und Industriegebiete sollen - ihrer primären Funktion entsprechend - als Flächen für das produzierende und weiterverarbeitende Gewerbe sowie für Handwerksbetriebe und Dienstleistungsbetriebe vorgehalten werden. Aus diesem Grund sowie im Hinblick auf die Ziele des Einzelhandelskonzeptes - die gewachsenen und lebendigen Geschäftszentren zu erhalten und zu stärken - werden in Gewerbegebieten und Industriegebieten Betriebe mit nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimenten vollständig ausgeschlossen. Bestehende Betriebe genießen Bestandsschutz. Es ist jedoch Ziel des Einzelhandelskonzeptes, langfristig insbesondere nahversorgungsrelevante, aber auch zentrenrelevante Sortimente aus Gewerbe- und Industriegebieten in die zentralen Versorgungsbereiche zu lenken.