Wo gelten in Köln Soziale Erhaltungssatzungen? 

Auf dem Gebiet der Stadt Köln ist

  • für das Severinsviertel im Januar 2020 die Soziale Erhaltungssatzung in Kraft getreten
  • für das Gebiet Mülheim Süd-West im Juni 2020 die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung beschlossen worden

- Soziale Erhaltungssatzung für das Severinsviertel

Das Severinsviertel ist ein beliebter, attraktiver Wohnstandort: Es ist zentral gelegen, bietet eine gute Anbindung und Infrastruktur, verfügt über eine gut gemischte Sozialstruktur und ein vielfältiges Angebot an Wohnungen. Um Aufwertungsprozesse sozial verträglicher und behutsamer zu steuern und die Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen zu schützen, hat der Rat im Dezember 2019 die Soziale Erhaltungssatzung für das Severinsviertel beschlossen, gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch. Nach Bekanntmachung der Satzung im Amtsblatt ist die Satzung am 30. Januar 2020 in Kraft getreten und somit gültig.

Was muss ich als Eigentümer*in und Mieter*in im Satzungsgebiet beachten? 

Für Rückbau, Änderung, Modernisierung oder Nutzungsänderungen von Wohngebäuden ist eine zusätzliche erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich. Das gilt auch für Vorhaben, die gemäß der Bauordnung Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind.

Die Durchführung ungenehmigter Baumaßnahmen wie die Änderung der baulichen Anlage, Rückbau oder Nutzungsänderung ohne Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die gemäß § 213 Absatz 1 Nummer 4 Baugesetzbuch mit einem Bußgeld von bis zu 30.000 Euro geahndet werden kann. Auch Vorhaben, die leerstehende Wohnungen betreffen, unterliegen der erhaltungsrechtlichen Genehmigungspflicht.

Fragen zu Bauvorhaben

Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung ist der Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung. Bei Vorhaben sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbestandes, zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume, die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums sowie die daraus resultierende Miethöhe entscheidend.

Mit der Satzung ist das Erhaltungsgebiet zunächst flächenbezogen bezeichnet. Mit der Gebietsfestlegung sind noch keine rechtsverbindlichen Nutzungsregelungen für die einzelnen Grundstücke beziehungsweise Vorhaben getroffen. Erst bei der Entscheidung über einen Genehmigungsantrag erfolgt die Abwägung für das einzelne Grundstück beziehungsweise Vorhaben.

Der § 172 Absatz 4 Baugesetzbuch regelt, wann eine Genehmigung zu erteilen ist. Nachstehende Fallbeispiele konkretisieren den Paragraph aus dem Baugesetzbuch und sollen als Orientierungsrahmen dienen. Auch bei den nachstehenden Fallbeispielen erfolgt jeweils eine Einzelfallprüfung und Einzelfallentscheidung.

Wann wird eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erteilt?

Eine erhaltungsrechtliche Genehmigung wird erteilt, wenn  

  • die Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 Baugesetzbuch
  • die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBI. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19.Juni 2020 (BGBI. I S. 1328) geändert worden ist, wenn diese nach § 111 Abs. 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, dient gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1a Baugesetzbuch. Dazu gehören zum Beispiel Tausch von alten Heizkesseln, Dämmung von Heizungsrohren, Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Kellerdecke. Maßnahmen, die über die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung in der bei Antragstellung geltenden Fassung hinausgehen, bedürfen einer näheren Prüfung im Einzelfall
  • unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist, gemäß § 172 Absatz 4 Satz 2 Baugesetzbuch


In der Regel wird eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erteilt bei

  • Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, zum Beispiel beim Ausbau eines Dachgeschosses, wenn der bestehende Wohnraum dabei nicht verändert wird 
  • Anbau Erstbalkon, Loggia oder Terrasse, wenn diese nicht besonders kostenaufwändig sind
  • Einbau/Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern für Gebäude mit mehr als drei Geschossen, gemäß § 39 Absatz 4 Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen, wenn diese nicht besonders kostenaufwändig sind
  • Ersteinbau Bad, Sammelheizung

Wann wird in der Regel keine erhaltungsrechtliche Genehmigung erteilt?

In der Regel wird keine erhaltungsrechtliche Genehmigung erteilt bei

  • Rückbau (Abriss) von Gebäuden und Gebäudeteilen
  • Nicht erforderliche Grundrissänderungen, insbesondere wenn die Grundrissänderungen zu einer Veränderung der ursprünglichen Zimmeranzahl oder eine Veränderung der Wohnfläche führt
  • Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen, auch bei Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffenem Wohnraum, zum Beispiel Maisonetteeinheit
  • Änderung einer baulichen Anlage, die den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen Änderungen überschreiten, zum Beispiel durch die Schaffung von besonders hochwertiger Gebäudeausstattung, Fußbodenheizung, Einbau Kamin, hochwertige Bad- und Küchenausstattung, bodentiefe Fenster, repräsentative Eingangsbereiche und Treppenhäuser
  • Vergrößerungen von Balkon, Loggia, Terrasse oder Wintergarten
  • Einbau/Anbau von Aufzügen beziehungsweise Fassadengleitern für Gebäude mit mehr als drei Geschossen, gemäß § 39 Absatz 4 Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen, wenn diese besonders kostenaufwändig sind

Sind Modernisierungsmaßnahmen genehmigungspflichtig?

Ja, Modernisierungsmaßnahmen sind genehmigungspflichtig. Hierunter sind sämtliche Maßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie und Wasser bewirken. Dazu zählen zum Beispiel Einbau oder Verbesserung von Bädern und sanitären Einrichtungen, Verbesserung der Energieversorgung, Wasserversorgung und Entwässerung, Einbau von Heizungsanlagen, Verbesserung von Wohnungsgrundrissen, Aufzugseinbauten beziehungsweise -anbauten, Maßnahmen zur Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt.

Sind Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen genehmigungspflichtig?

Nein, Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht genehmigungspflichtig. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behebung von baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind, zum Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls, der Fußböden und Decken in gleicher Qualität.

Wie wird mit einem Antrag auf Nutzungsänderung umgegangen?

Die Bewertung der Nutzungsänderung, zum Beispiel von Wohnen zu Gewerbe, erfolgt nach den Kriterien der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung), in Verbindung mit den Zielen der Sozialen Erhaltungssatzung.

Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot

Wo muss ich einen Antrag stellen?

Wenn Ihr Vorhaben auch baurechtlich genehmigungspflichtig ist, wird das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren beim Bauaufsichtsamt integriert.

Bauaufsichtsamt 
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln  

Bauaufsichtsamt

Alle übrigen Anträge auf Rückbau, Änderung, Modernisierung oder Nutzungsänderung richten Sie bitte an das Amt für Stadtentwicklung und Statistik.

Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Stadthaus Deutz - Westgebäude
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 

Amt für Stadtentwicklung und Statistik

- Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für Mülheim Süd-West

Im Juni 2020 haben die Bezirksvertretung Mülheim und der Stadtentwicklungsausschuss die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Mülheim Süd-West beschlossen. Das Gebiet umfasst im Wesentlichen den historischen Kern der ehemals selbständigen Stadt Mülheim. Auch die direkt angrenzenden Bereiche westlich von Clevischer Ring und Bergischer Ring sowie das historisch mehr bürgerlich geprägte Wohngebiet rund um den Mülheimer Stadtgarten sowie Gebiete nördlich der zentralen Verkehrsachse Frankfurter Straße gehören dazu. Zurzeit wird eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung durch ein externes Büro durchgeführt. 

Im Rahmen der Untersuchung haben wir im April 2021 eine Befragung von 8.000 zufällig ausgewählten Haushalten im Gebiet Mülheim Süd-West durchgeführt. Die Ergebnisse der gesamten Untersuchung werden der Politik als Entscheidungsgrundlage über einen möglichen Satzungsbeschluss vorgelegt. 

Was muss ich als Eigentümer*in oder Mieter*in im Gebiet eines Aufstellungsbeschlusses beachten?

Beantragte Maßnahmen wie Rückbau, Änderung, Modernisierung oder Nutzungsänderung im Gebiet eines Aufstellungsbeschlusses einer Sozialen Erhaltungssatzung werden erhaltungsrechtlich geprüft. Das gilt auch für Vorhaben, die gemäß der Bauordnung Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind. Sofern die Maßnahmen die Schutzziele der Sozialen Erhaltungssatzung gefährden, können Anträge zunächst für bis zu zwölf Monate zurückgestellt bzw. untersagt werden.

Der Aufstellungsbeschluss ist also bereits im Vorgriff auf eine mögliche Satzung ein wirksames Sicherungsinstrument. Unbedenklich sind in der Regel Vorhaben, die der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum dienen, ohne dass bestehender Wohnraum verändert wird. Das Gleiche gilt für Vorhaben, die der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dienen oder die zur Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung geplant sind. Dazu gehören zum Beispiel der Tausch von alten Heizkesseln, Dämmung von Heizungsrohren, Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Kellerdecke.

Reine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen können weiterhin genehmigungsfrei durchgeführt werden. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behebung von baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind, zum Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls, der Fußböden und Decken in gleicher Qualität.

Wo muss ich einen Antrag stellen?

Wenn Ihr Vorhaben auch baurechtlich genehmigungspflichtig ist, wird das erhaltungsrechtliche Genehmigungsverfahren beim Bauaufsichtsamt integriert.

Bauaufsichtsamt
Willy-Brandt-Platz 2
50679 Köln

Bauaufsichtsamt

Alle übrigen Anträge auf Rückbau, Änderung, Modernisierung oder Nutzungsänderung richten Sie bitte an das Amt für Stadtentwicklung und Statistik.

Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Stadthaus Deutz - Westgebäude
Willy-Brandt-Platz 2
50679 Köln 

Amt für Stadtentwicklung und Statistik, Soziale Erhaltungssatzung

Was ist eine Soziale Erhaltungssatzung?

Soziale Erhaltungssatzungen haben das Ziel, die Wohnbevölkerung des Satzungsgebietes vor Verdrängungsprozessen zu schützen. Das Baugesetzbuch gibt Städten die Möglichkeit, für bestimmte Gebiete Soziale Erhaltungssatzungen zu erlassen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten (§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch).

Bei Bauvorhaben sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbestandes, zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume, die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums sowie die daraus resultierende Miethöhe entscheidend. 

Welche Möglichkeiten bieten Soziale Erhaltungssatzungen?

In Gebieten einer solchen Sozialen Erhaltungssatzung müssen bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen an Wohngebäuden besonders genehmigt werden. Damit sollen insbesondere Luxussanierungen und Modernisierungen verhindert werden, die zu erheblichen Mietsteigerungen führen können. Die Satzung bietet die Möglichkeit, Aufwertungsprozesse sozial verträglicher zu steuern und Verdrängungsprozessen vorzubeugen.

Beim Verkauf von Wohngebäuden hat die Stadt außerdem die Möglichkeit, ihr Vorkaufsrecht auszuüben, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs.1 Satz 1 Nummer 4 Baugesetzbuch).

Wo liegen die Grenzen Sozialer Erhaltungssatzungen?

Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein städtebauliches Instrument. Das beutet, mit ihr kann kein individueller Mieterschutz umgesetzt werden. Sie bietet auch keinen individuellen Schutz vor Verdrängung. Mietpreissteigerungen sind daher im Rahmen des gesetzlichen Spielraums grundsätzlich weiterhin möglich. Des Weiteren kann eine Soziale Erhaltungssatzung nur auf Gebäude, die ganz oder teilweise für Wohnzwecke bestimmt sind, angewandt werden. Bei rein gewerblich genutzten Gebäuden oder unbebauten Grundstücke kann sie nicht angewendet werden, ebenso wenig bei Neubauvorhaben.

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