Was sind die rechtlichen Grundlagen?

Die rechtlichen Grundlagen für das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln finden sich in dem am 1. Juli 2021 in Kraft getretenen Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) sowie der parallel zu diesem Gesetz aktualisierten Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum der Stadt Köln (Wohnraumschutzsatzung).

Satzung und Gesetz gelten für

  • Miet- und Genossenschaftswohnungen
  • Einfamilienwohnhäuser
  • Eigenheime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung
  • Eigentumswohnungen

Ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum gilt in Köln aufgrund der vorher erlassenen Satzungen bereits seit dem 1. Juli 2014.

Warum ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln verboten?

Preiswerter Wohnraum in Köln ist knapp.

Der Schutz und Erhalt des Wohnungsbestands hat deshalb eine wichtige Funktion. Ziel ist, die Wohnversorgung der Kölner Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten.

Was ist eine zweckfremde Nutzung von Wohnraum?

Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken verwendet wird. Als Zweckentfremdung von Wohnraum gelten insbesondere

  • die Verwendung oder Überlassung von mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke,
  • die Nutzung von Wohnraum für mehr als 3 Monate, längstens 90 Tage im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung,
  • die Beseitigung von Wohnraum (Abriss),
  • die bauliche Veränderung oder Umnutzung von Wohnraum, so dass dieser für Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist oder
  • das Leerstehenlassen von Wohnraum über einen Zeitraum von länger als 6 Monaten (als Beginn des Leerstehenlassens von Wohnraum gilt grundsätzlich das Ende des letzten Mietverhältnisses, bei Neubauten der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit).

Ist jede zweckfremde Nutzung automatisch verboten?

Ja, es sei denn, es wurde eine Genehmigung für die zweckfremde Nutzung erteilt. Von diesem Grundsatz gibt es zwei Ausnahmen:

Ausnahme

Eine Nutzung von Wohnraum zur Kurzzeitvermietung ist nur dann genehmigungspflichtig, wenn dies für mehr als 3 Monate (beziehungsweise längstens 90 Tage/Kalenderjahr) geschieht.

Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt eine Sonderregelung: Genehmigungspflichtig ist in diesem Fall eine Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als sechs Monate (beziehungsweise längstens 180 Tage/Kalenderjahr).
Hierfür gilt: Auch eine genehmigungsfreie Kurzzeitvermietung ist ab dem ersten Tag anzeigepflichtig, das heißt, die Nutzung einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung für längstens 90 Tage/Kalenderjahr muss vor Beginn dem Amt für Wohnungswesen angezeigt werden! (siehe "Anzeige- und Nachweispflichten" unter dem Ausklapper "Wann kann eine Zweckentfremdung genehmigt werden?")

Leerstand von Wohnungen:

Zweckentfremdung durch Wohnungsleerstand ist genehmigungspflichtig, wenn der Leerstand länger als 6 Monate andauert. Wird Wohnraum ab Beginn des Leerstehenlassens nicht innerhalb von sechs Monaten zu Wohnzwecken genutzt, so haben die Verfügungsberechtigten dies dem Amt für Wohnungswesen unverzüglich anzuzeigen. Sie haben die Gründe hierfür anzugeben und nachzuweisen sowie wichtige Daten zur Wohnung und deren Nutzung zu übermitteln.

Merkblatt zur Anzeige von Wohnungsleerstand Anzeige eines Leerstandes von Wohnraum

Wann kann eine Zweckentfremdung genehmigt werden?

Unter nachfolgenden Voraussetzungen kann eine Zweckentfremdung genehmigt werden: 

Ersatzwohnraum

Als beachtlicher Ersatzwohnraum kommt nur neu geschaffener Wohnraum in Frage, der nachfolgende Kriterien erfüllt:

  • Der Ersatzwohnraum muss im Kölner Stadtgebiet erstellt werden beziehungsweise worden sein.
  • Der neue Wohnraum muss im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein.
  • In der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten und den Ersatzwohnraum muss Übereinstimmung bestehen.
  • Der Ersatzwohnraum muss in Zuschnitt und Standard mindestens dem zweckentfremdeten Wohnraum entsprechen.
  • Wird familiengerechter Wohnraum abgebrochen, soll auch der Ersatzwohnraum familiengerecht sein.
  • Der Ersatzwohnraum darf kein Luxus-Wohnraum sein.

In begründeten Ausnahmefällen kann eine Zweckentfremdung auch genehmigt werden, wenn kein ausreichender Ersatzwohnraum geschaffen wird. Das Amt für Wohnungswesen prüft im Einzelfall, ob einem anderen Interesse der Vorrang vor dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Wohnraumes eingeräumt werden kann. Ein solches vorrangiges Interesse kann ein anderes öffentliches Interesse sein oder ein berechtigtes Interesse der Antragstellerin beziehungsweise des Antragstellers.

Andere Genehmigungen

Andere eventuell erforderliche, insbesondere bauaufsichtliche Genehmigungen werden durch eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum nicht ersetzt.

Anzeige- und Nachweispflichten

Bei Kurzzeitvermietung

Wird Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung (für längstens 90 Tage im Kalenderjahr, daher genehmigungsfrei) überlassen oder entsprechend genutzt, so müssen die Anbieter*innen der Kurzzeitvermietung dies dem Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln vor der Überlassung des Wohnraums anzeigen.
Die Anzeige muss beinhalten:

  • Familienname, Vorname, Anschrift, Geburtsdatum
  • Belegenheit der Wohnung (Adresse, Etage, gegebenenfalls Vor-/Hinterhaus)
  • normale Verwendung der Wohnung als Haupt- oder als Nebenwohnung
  • den verwendeten oder beabsichtigten Vertriebsweg (Werbemedien, Vermittlungsplattformen)

Wenn sich diese verpflichtend anzugebenden Daten ändern, müssen Veränderungen ebenfalls unverzüglich angezeigt werden.

Jede einzelne Überlassung von Wohnraum zum Zwecke der Kurzzeitvermietung haben die Anbieter*innen jeweils spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung anzuzeigen.

Bei Leerstand von Wohnraum

Eigentümer*innen/Vermieter*innen müssen dem Amt für Wohnungswesen der Stadt Köln unverzüglich anzeigen, wenn Wohnraum ab Beginn des Leerstehenlassens nicht innerhalb von sechs Monaten zu Wohnzwecken genutzt wird.
Die Anzeige muss beinhalten:

  • Familienname, Vorname, Anschrift, Geburtsdatum
  • Belegenheit der Wohnung (Adresse, Etage, gegebenenfalls Vor-/Hinterhaus)
  • Größe und Anzahl der betroffenen Wohneinheiten
  • wesentliche Ausstattung und die vorgesehene Miete
  • Gründe für den länger als sechs Monate andauernden Leerstand

Droht bei einer nicht genehmigten Zweckentfremdung die Zahlung eines Bußgeldes?

Ja, eine nicht genehmigte Zweckentfremdung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro geahndet werden.

Wie läuft das behördliche Verfahren ab?

Es gibt mehrere Möglichkeiten:

Antrag auf Zweckentfremdung von Wohnraum

Nach einer erfolgten Antragstellung wird geprüft, ob die Voraussetzungen für eine Genehmigung der Zweckentfremdung vorliegen. Im Anschluss an die Prüfung wird dann eine Genehmigung erteilt, wenn die rechtlichen Voraussetzungen hierfür vorliegen. Andernfalls kann keine Genehmigung erteilt werden und der Antrag wird abgelehnt.
Nach der Entscheidung über den Antrag erhalten Sie einen Bescheid. Gegen eine Ablehnung des Antrages steht das Rechtsmittel der Klage zur Verfügung.
Beachten Sie, dass die Frist für den Eintritt der Genehmigungsfiktion (§ 8 Abs. 1 Wohnraumschutzsatzung in Verbindung mit § 13 Abs. 3 WohnStG NRW) erst zu laufen beginnt, nachdem alle Antragsunterlagen vollständig vorliegen!  

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum wird dem Amt für Wohnungswesen auf andere Weise bekannt

Unabhängig von einem Antrag können Anhaltspunkte für eine zweckfremde Nutzung von Wohnraum auch auf andere Weise dem Amt für Wohnungswesen bekannt werden. Zum Beispiel über das Meldeportal des Amtes oder Feststellungen, die der Ermittlungsdienst des Amtes getroffen hat.
In diesen Fällen wird geprüft, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt. Falls dies der Fall ist, tritt das Amt für Wohnungswesen an den oder die Beteiligten heran und klärt zunächst über die Rechtslage auf.
Das Amt für Wohnungswesen kann die Beendigung der zweckfremden Nutzung und die Wiederzuführung des zweckentfremdeten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen.
Auch gegen diese Anordnung steht das Rechtsmittel der Klage zur Verfügung. Auf die Dauer eines Gerichtsverfahrens hat die Stadt Köln keinen Einfluss.
Eine nicht genehmigte Zweckentfremdung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld bis zu 500.000 € geahndet werden kann. Daher kann das Amt für Wohnungswesen in diesen Fällen neben einer Entscheidung zur Beendigung der Zweckentfremdung auch ein Bußgeldverfahren einleiten.

Ich habe eine Zweckentfremdung gemeldet, offensichtlich passiert nichts. Warum?

Dies kann mehrere Gründe haben:

  • Möglicherweise ergab eine Prüfung, dass keine Zweckentfremdung vorliegt oder aber, dass diese genehmigt wurde.
  • Eine weitere Möglichkeit ist, dass es sich bei den Räumen überhaupt nicht um Wohnraum im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne handelt.
  • Eine weitere Möglichkeit wäre, dass das behördliche oder gerichtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen ist.

Aus datenschutzrechtlichen Gründen kann das Amt für Wohnungswesen zu konkreten Einzelfällen keine Auskünfte erteilen.

Bei welchen Wohnungsmängeln kann die städtische Wohnungsaufsicht tätig werden?

Es muss sich um erhebliche baulich bedingte Schäden oder Mängel handeln. Dazu zählen zum Beispiel gravierende Wasserschäden und Feuchtigkeitsschäden mit großer Schimmelpilzbildung.
Dies ergibt sich aus dem Wohnungsstärkungsgesetz (WohnStG NRW).

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