Was sind die rechtlichen Grundlagen?

Die rechtlichen Grundlagen für das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sind § 10 Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) und die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Köln (Wohnraumschutzsatzung).

Sie gilt für Miet- und Genossenschaftswohnungen, Einfamilienwohnhäuser, Eigenheime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung und Eigentumswohnungen. Das Zweckentfremdungsverbot gilt in Köln bereits seit dem 1. Juli 2014.

Warum ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln verboten?

Preiswerter Wohnraum in Köln ist knapp.

Der Schutz und Erhalt des Wohnungsbestands hat deshalb eine wichtige Funktion. Ziel ist, die Wohnversorgung der Kölner Bevölkerung zu angemessenen Bedingungen zu gewährleisten.

Ist jede zweckfremde Nutzung automatisch verboten?

Nein. Wenn weniger als 50 Prozent der Wohnfläche beispielsweise als Büro genutzt wird und der restliche Wohnraum ansonsten regulär bewohnt wird, liegt keine Zweckentfremdung von Wohnraum vor. Liegt die anderweitige Nutzung der Wohnfläche über 50 Prozent, so liegt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vor.

Der unentgeltliche Tausch von Wohnungen und deren Nutzung zu Wohnzwecken führen grundsätzlich zu keinem Verlust von Wohnraum und ist daher nicht als Zweckentfremdung von Wohnraum im Sinne der Wohnraumschutzsatzung anzusehen. Das Gleiche gilt für die zur Verfügungstellung der eigenen Wohnung für einen Zeitraum von bis zu 6 Wochen pro Kalenderjahr, sofern die Bereitstellung des Wohnraums nicht gewerblich missbräuchlich erfolgt.

Wann kann eine Zweckentfremdung genehmigt werden?

Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum wird der Hauseigentümerin beziehungsweise dem Hauseigentümer stets erteilt, wenn von ihr beziehungsweise ihm ein beachtliches und verlässliches Angebot von Ersatzwohnraum im Kölner Stadtgebiet geschaffen wird.

Als beachtlicher Ersatzwohnraum kommt nur neu geschaffener Wohnraum in Frage, der nachfolgende Kriterien erfüllt:

  • Der Ersatzwohnraum muss im Kölner Stadtgebiet erstellt werden beziehungsweise worden sein.
  • Der neue Wohnraum muss im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein.
  • In der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten und den Ersatzwohnraum muss Übereinstimmung bestehen.
  • Der Ersatzwohnraum muss in Zuschnitt und Standard mindestens dem zweckentfremdeten Wohnraum entsprechen.
  • Wird familiengerechter Wohnraum abgebrochen, soll auch der Ersatzwohnraum familiengerecht sein.
  • Der Ersatzwohnraum darf kein Luxus-Wohnraum sein.

In begründeten Ausnahmefällen kann eine Zweckentfremdung auch genehmigt werden, wenn kein ausreichender Ersatzwohnraum geschaffen wird. Das Wohnungsamt prüft im Einzelfall, ob einem anderen Interesse der Vorrang vor dem öffentlichen Interesse am Erhalt des Wohnraumes eingeräumt werden kann. Ein solches vorrangiges Interesse kann ein anderes öffentliches Interesse sein oder ein berechtigtes Interesse der Antragstellerin beziehungsweise des Antragstellers.

Genehmigungen aufgrund eines als vorrangig anerkannten berechtigten Antragstellerinteresses werden beschränkt auf die Person des Antragstellers und befristet auf Art und Dauer der beantragten Nutzung.

Andere eventuell erforderliche, insbesondere bauaufsichtliche Genehmigungen werden durch eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum nicht ersetzt.

Droht bei einer nicht genehmigten Zweckentfremdung die Zahlung eines Bußgeldes?

Ja, eine nicht genehmigte Zweckentfremdung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Wie läuft das behördliche Verfahren ab?

Es gibt mehrere Möglichkeiten:

  • Nach einer erfolgten Antragstellung wird geprüft, ob die Voraussetzungen für eine (gegebenenfalls nachträgliche) Genehmigung der Zweckentfremdung vorliegen. Im Anschluss der Prüfung wird die Genehmigung erteilt – oder eben nicht.
  • Gegen die Ablehnung des Antrages steht das Rechtsmittel der Klage zur Verfügung.
  • Sollte kein Antrag vorliegen, wird geprüft, ob im konkreten Sachverhalt eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt. Falls dies der Fall ist, tritt die Behörde an den Beteiligten beziehungsweise an die Beteiligten heran und klärt zunächst über die Rechtslage auf.
  • In letzter Konsequenz ist die Behörde befugt, die Wiederzuführung des zweckentfremdeten Wohnraums zu Wohnzwecken anzuordnen. Auch gegen diese Anordnung kann geklagt werden. Darüber hinaus kann die Behörde auch ein Bußgeldverfahren einleiten.

Auf die Dauer eines Gerichtsverfahrens hat die Stadt Köln keinen Einfluss.

Ich habe eine Zweckentfremdung gemeldet, offensichtlich passiert nichts. Warum?

Dies kann mehrere Gründe haben:

  • Möglicherweise ergab eine Prüfung, dass keine Zweckentfremdung vorliegt oder aber, dass diese genehmigt wurde.
  • Eine weitere Möglichkeit ist, dass es sich bei den Räumen überhaupt nicht um Wohnraum im zweckentfremdungsrechtlichen Sinne handelt.
  • Eine weitere Möglichkeit wäre, dass das behördliche oder gerichtliche Verfahren noch nicht abgeschlossen ist.

Wir bitten um Verständnis, dass aus datenschutzrechtlichen Gründen zu konkreten Einzelfällen keine Auskunft erteilt werden darf.

Bei welchen Wohnungsmängeln kann die städtische Wohnungsaufsicht tätig werden?

Es muss sich um erhebliche baulich bedingte Schäden oder Mängel handeln. Dazu zählen zum Beispiel gravierende Wasserschäden und Feuchtigkeitsschäden mit großer Schimmelpilzbildung.

Dies ergibt sich aus dem Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW).

Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie unter:

Wohnungsmängel