Das Bauwesen und das Baurecht enthalten viele Fachbegriffe. Wir haben zu etlichen kurze Erklärungen für Sie zusammengestellt. Sowohl die Liste der Wörter als auch deren Erklärungen können nicht vollständig und auch nicht rechtsverbindlich sein.

A: Abstandflächen, Ansicht, Art der baulichen Nutzung, Außenbereich

Abstandflächen
Dies sind Flächen zwischen Bauwerken und zwischen Bauwerken und Grundstücksgrenzen, die von Bebauung freigehalten werden müssen. Sie sorgen dafür, dass genügend Sonne und Licht einfallen kann, für eine ausreichende Belüftung und berücksichtigen den Brandschutz. Abstandflächen sind immer mindestens drei Meter tief und von der Gebäudehöhe abhängig. Das Thema ist sehr komplex und führt gerade bei einer dichten Bebauung wie in Köln häufig zu Diskussionen. Abstandflächen schützen die Bedürfnisse von Ihnen und den Nachbarn gleichermaßen und sorgen für sozialen Frieden. Gesetzliche Regelungen finden sich in § 6 BauO NRW.

Ansicht
Eine Ansicht oder Ansichtszeichnung ist eine Bauzeichnung, die zweidimensional die Fassade eines Gebäudes darstellt.

Art der baulichen Nutzung
Es handelt sich um eine gesetzliche Festlegung, wie ein Bauwerk genutzt werden darf. Beispiele sind die Nutzung zu Wohnzwecken, für unterschiedliche Gewerbe, Industrie und Dienstleistungen, aber natürlich auch Mischformen.

Außenbereich
Darunter fallen Grundstücke, die außerhalb zusammenhängender Bebauungen meist an den Stadträndern liegen und für die es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt. Typische Beispiele für den Außenbereich sind schützenswerte Grün-, Landwirtschafts- oder Waldflächen. Im Außenbereich darf aus Gründen des Naturschutzes nicht gebaut werden und auch, um eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden. Ausnahmen sind etwa möglich für Gebäude der Forst- und Landwirtschaft oder solche, die der allgemeinen Versorgung dienen.

B: Bauflucht, Baulast, Baugesetzbuch, Baugrenze und viele mehr

Bauflucht
Die Bauflucht ist eine gedachte Linie, die sich aus den Fassaden der vorhandenen Bebauung ergibt. Eine Bauflucht gibt es zur Straßenseite, aber auch zur rückwärtigen oder Hofseite. Sie trennt die Flächen, die bebaut werden dürfen, von denen, die frei bleiben müssen. Ein anderer Ausdruck für die Bauflucht ist auch "faktische Baugrenze" oder "faktische Baulinie". Baufluchten werden in der Regel bei der Einfügung einer Baumaßnahme geprüft.

Baulast
Häufig lassen sich Anforderungen an ein Bauvorhaben nicht auf dem dafür vorgesehen Grundstück erfüllen. Beispiele sind Zufahrts- oder Gehwege, Stellplätze, aber auch das Verlegen von Ver- und Entsorgungsleitungen oder Abstandflächen. Eine Baulast hat Auswirkungen auf die Rechte am Eigentum eines Grundstücks, weil sie eine dauerhafte öffentlich-rechtliche Verpflichtung ist, die Nutzungen zuzulassen. Sie wird zwischen Eigentümern und der Gemeinde geschlossen und gilt auch für alle späteren Eigentümerinnen und Eigentümer. Alle Baulasten werden in einem Baulastenverzeichnis eingetragen und können auch nur mit Zustimmung der Gemeinde wieder gelöscht werden. 

Baugesetzbuch
Dieses Gesetz ist Teil des bundesweiten Planungsrechts. Es legt die wichtigsten stadtplanerischen Instrumente zur Nutzung der Flächen einer Gemeinde fest. Geregelt ist unter anderem, welche Vorhaben auf bestimmten Flächen zulässig und welche Maßnahmen des Naturschutzes erforderlich sind. Konkretisiert wird das Baugesetzbuch durch die Baunutzungsverordnung und durch örtliche Satzungen, wie Bebauungspläne oder Gestaltungssatzungen.

Baugrenze
Baugrenzen werden im Bebauungsplan oder einem Fluchtlinienplan verbindlich festgelegt. Gebäude oder Teile von Gebäuden dürfen nicht über sie ragen. Innerhalb einer durch Baugrenzen definierten Fläche kann ein geplantes Gebäude frei positioniert werden.

Bauliche Nutzung
Unterschieden wird zwischen der Art und dem Maß der baulichen Nutzung.

Baulinie
Die Baulinie legt, im Gegensatz zur Baugrenze, die exakte Lage der straßenseitigen Außenwand eines Gebäudes fest. Man spricht auch davon, dass "auf" eine Baulinie gebaut werden muss. Hintergrund ist, eine möglichst einheitliche Linie in einer Häuserflucht zu erzielen.

Baumassenzahl (BMZ)
Diese Zahl ist eine Volumenangabe in Kubikmetern. Sie legt als Obergrenze den Rauminhalt fest, der zwischen dem Fußboden des untersten Vollgeschosses und der Decke des obersten Vollgeschosses bebaut werden darf. Zusammen mit anderen festgelegten Obergrenzen bestimmt sie das Maß der baulichen Nutzung. Der Begriff ist exakt definiert in § 21 der Baunutzungsverordnung.

Baunutzungsverordnung
Sie stützt sich auf das Baugesetzbuch und regelt unter anderem, welche Nutzungen in den unterschiedlichen Baugebieten zulässig sind. Sie bestimmt Begriffe wie Baugrenze, Baulinie, Grundflächen- und Geschossflächenzahl, die Bauweise, das Maß der baulichen Nutzung und noch viele mehr.

Bauordnung
Die Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen, abgekürzt BauO NRW, regelt insbesondere, wie ein Bauvorhaben ausgeführt werden muss und welche bautechnischen Anforderungen zu beachten sind, zum Beispiel in Sachen Brandschutz. Sie klärt außerdem, ob Nachbarn von einem Vorhaben beeinträchtigt sein könnten und auch, ob überhaupt eine Baugenehmigung benötigt wird. Sie gehört damit zu den wichtigsten Rechtsgrundlagen bei der Prüfung eines Bauantrages.

Bauvorhaben
Ein Bauvorhaben zielt ganz allgemein darauf, ein Bauwerk zu errichten oder zu ändern.

Bauvorlageberechtigung
Dieser Nachweis ist der Beleg dafür, dass jemand die notwendige Fachkompetenz hat, um für Sie die Antragsunterlagen zusammenstellen und Pläne zeichnen zu dürfen. Eine Person mit Bauvorlageberechtigung wird als Entwurfsverfasserin oder Entwurfsverfasser bezeichnet. In § 70 der Bauordnung Nordrhein-Westfalen ist Näheres festgelegt. 

Bauvorlagen
So werden die Unterlagen und Nachweise genannt, die zu einem Bauantrag gehören.

Bauweise
In Bebauungsplänen wird zwischen offener und geschlossener Bauweise unterschieden. Sie werden mit den Symbolen "-o-" und "-g-" dargestellt. Die Betrachtung bezieht sich nicht auf ein Haus allein, sondern beschreibt die Lage von Gebäuden untereinander. Kriterium für die Bauweise ist der seitliche Grenzabstand.

Bei offener Bauweise werden Bauvorhaben mit einem seitlichen Grenzabstand errichtet. Es entstehen Einzelhäuser, aber auch Doppelhäuser oder ganze Hausgruppen bis zu einer maximalen Länge von 50 Metern. Bei geschlossener Bauweise wird ohne seitlichen Grenzabstand gebaut. Steht ein Gebäude auf der Nachbargrenze, spricht man von grenzständiger Bauweise. Auch wenn bisher nicht grenzständig gebaut wurde, können bei vorgegebener geschlossener Bauweise Nachbarzustimmungen erforderlich werden.

Bebauungsplan (B-Plan)
Mit einem Bebauungsplan konkretisiert eine Gemeinde ihren Flächennutzungsplan. Sie legt in einer Satzung fest, wie und in welchem Maß bestimmte Straßenzüge und Blöcke genutzt werden dürfen. Daher müssen seine Geltungsbereiche auch klar festgelegt werden. Ein "qualifizierter Bebauungsplan" legt Folgendes fest: 

  • die Art und das Maß der baulichen Nutzung
  • die überbaubaren Grundstücksflächen und
  • die örtlichen Verkehrsflächen.

Fehlt eine oder fehlen mehrere dieser Voraussetzungen, ist es ein "einfacher Bebauungsplan". Für die fehlenden Bestimmungen wird dann die nähere Umgebung des Vorhabens zum Vergleich herangezogen, ob sich ein Bauvorhaben einfügt (§ 34 Baugesetzbuch).

Bruttorauminhalt
Mit diesem Wert wird das Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern dargestellt. Grundlage der Berechnung ist die Deutsche Industrienorm DIN 277.

§ 21 Baunutzungsverordnung - Definition der Baumassenzahl § 70 Bauordnung Nordrhein-Westfalen - Bauvorlageberechtigung Baunutzungsverordnung

E: Einfügung, Entwurfsverfasserin/Entwurfsverfasser

Einfügung
Wenn für ein Grundstück kein Bebauungsplan gilt, muss sich ein Bauvorhaben in die nähere Umgebung einfügen. Die vorhandenen Gebäude sind der Maßstab dafür. Wichtige Kriterien sind unter anderem die geplante Art der baulichen Nutzung, die Trauf- und Firsthöhe, das Volumen des geplanten Gebäudes und die bebaute Fläche. Auch die Bauweise spielt eine Rolle (offen oder geschlossen). All diese Punkte werden üblicherweise mit einem so genannten Einfügungsnachweis durch Ihre Entwurfsverfasserin oder Ihren Entwurfsverfasser belegt.

Entwurfsverfasserin/Entwurfsverfasser
Hier handelt es sich um die Person, die Ihr Bauvorhaben plant, die Bauvorlagen zusammenstellt und den Bauantrag stellt. In der Regel also um Architektinnen und Architekten, Ingenieurinnen und Ingenieure, die eine Bauvorlageberechtigung besitzen.

F: Feuerwiderstandsklasse, Firsthöhe, Flächennutzungsplan, Flurkarte

Feuerwiderstandsklasse
Beim Feuerwiderstand geht es um die Frage, wie lange ein Bauteil im Falle eines Brandes in der Lage ist, seine Funktion beizubehalten. Je nach Dauer des Widerstandes werden in der Bauordnung Nordrhein-Westfalen die Bauteile klassifiziert zwischen feuerhemmend und feuerbeständig.

Firsthöhe
Ein Dachfirst ist die obere waagerechte Kante eines Daches. Die Höhe dieser Kante über dem Gelände nennt man Firsthöhe. Einige Bebauungspläne legen Firsthöhen fest, sie sind außerdem ein Einfügungskriterium in Bereichen, in denen es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt.

Fläche, überbaute
Es handelt sich um die Fläche, auf der ein Bauwerk steht. Diese Fläche gilt dann als 'überbaut'.

Flächennutzungsplan
Dieser Plan ist eine grafische Darstellung, mit der Gemeinden festlegen, zu welchem Zweck die Flächen des gesamten Gemeindegebietes genutzt werden dürfen. Er weist zum Beispiel Flächen für Wohnzwecke aus, oder auch für Gewerbe und Landwirtschaft. Er ist Teil der städtebaulichen Zielplanung und kann durch Bebauungspläne oder andere Ortssatzungen konkretisiert werden.

Flurkarte
Die Flurkarte stellt Angaben zu einem Grundstück nach folgenden Aspekten grafisch dar:

  • Fläche mit Darstellung von Grenzen und Grenzpunkten
  • Gebäude und Freiflächen
  • Lage
  • tatsächliche Nutzung
  • Angaben zur Bodenschätzung sowie
  • nachrichtlich geführte Eigentumsangaben aus dem Grundbuch.

Sie ist erhältlich beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster. Andere Ausdrücke für die Flurkarte sind Liegenschaftskarte, Katasterkarte oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster.

Flächennutzungsplan Flurkarte

G: Geländehöhe, Geschossflächenzahl, Grenzknick und viele mehr

Geländehöhe, natürliche
Es handelt sich hier um die natürliche, nicht veränderte Erdoberfläche, oder einfacher ausgedrückt: um den vorhandenen Boden. Die Geländehöhe ist zum Beispiel ein wichtiger Bezugspunkt für die Abstandflächen und die Gebäudeklassifizierung. Letzteres ist die Einteilung von Gebäuden geringer oder mittlerer Höhe oder Hochhäuser.

Geschossflächenzahl (GFZ)
Sie gibt das Verhältnis der Brutto-Gesamtfläche aller Vollgeschosse zur Fläche des Baugrundstücks an. "Brutto" meint dabei die Außenmaße des Gebäudes. Die GFZ wird in der Regel als einfache Verhältniszahl angegeben. Beträgt die Fläche aller Vollgeschosse zum Beispiel 800 Quadratmeter auf einem Baugrundstück von 1.000 Quadratmetern, so lautet die Geschossflächenzahl 0,8. Zusammen mit anderen Vorgaben bestimmt sie das Maß der baulichen Nutzung und wird in den meisten Bebauungsplänen vorgegeben. Liegt kein Bebauungsplan vor, spielt die Geschossflächenzahl keine Rolle, sondern es wird die Einfügung in die vorhandene Bebauung beurteilt.

Grenzknick
Dies ist der Ausdruck für den Punkt, an dem eine Grundstücksgrenze nicht weiter gradlinig verläuft, sondern abknickt.

Grenzüberbauung
Soll ein Bauwerk, zum Beispiel eine Garage, genau auf der Grundstücksgrenze errichtet werden, und ragen Teile davon, etwa die Dachrinne, über die eigentliche Grundstücksgrenze hinaus ins Nachbargrundstück, spricht man von einer Grenzüberbauung. In Streitfällen müssen diese privatrechtlich geregelt werden, Bauaufsichtsämter haben keine rechtliche Handhabe zur Klärung.

Grenzversprung
Von einem Grenzversprung ist die Rede, wenn ein ansonsten geradliniger Grenzverlauf auf einer kurzen Strecke an mindestens zwei Punkten abknickt und dann annähernd parallel in gleicher Richtung weiterläuft.

Grundflächenzahl (GRZ)
Diese Zahl gibt den Anteil des Grundstücks an, der bebaut werden darf. Eine Grundflächenzahl von 0,4 bedeutet, dass 40 Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Zusammen mit anderen Vorgaben bestimmt sie das Maß der baulichen Nutzung und wird in den meisten Bebauungsplänen vorgegeben.

I: Innenbereich

Innenbereich
Das Baugesetzbuch definiert den Innenbereich als die "im Zusammenhang bebauten Ortsteile", für die es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt. Das sind die Bereiche der Stadt, die zwar bebaut sind, für die aber kein Bebauungsplan vorliegt. Im Innenbereich darf meist gebaut werden, wenn sich das geplante Bauwerk in die nähere Umgebung einfügt und seine Erschließung gesichert ist. Liegt kein Bebauungsplan vor, wird im Innenbereich die Einfügung einer geplanten Maßnahme in die vorhandene Bebauung beurteilt.

K: Kampfmittel, Katasterkarte

Kampfmittel
Dabei handelt es sich um Überbleibsel vorwiegend aus dem zweiten Weltkrieg, in aller Regel Bomben, die beim Abwurf nicht explodiert sind. Ein Grundstück muss, bevor es bebaut werden darf, frei von Kampfmitteln sein. Dazu muss von der Bauherrin oder dem Bauherrn ein entsprechender Nachweis vorgelegt werden.

Katasterkarte
Es handelt sich dabei um einen Auszug aus dem Katasterwerk. Andere Ausdrücke sind Flurkarte oder Liegenschaftskarte oder auch Auszug aus der Liegenschaftskarte. Sie ist erhältlich beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster.

Nachweis der Kampfmittelfreiheit Katasterkarte

L: Lageplan, lichte Raumhöhe, lichtes Maß, Liegenschaftskarte

Lageplan
Ein Lageplan stellt die Gesamtzusammenhänge eines Bauvorhabens grafisch dar. Er spielt eine bedeutende Rolle für die Rechtssicherheit einer Baugenehmigung und ist eine eigene Bauvorlage. Es werden drei Arten von Lageplänen unterschieden. Die Erläuterungen dazu finden Sie auf unserer Seite "Baugenehmigung - Unterlagen zum vereinfachten Verfahren".

lichte Raumhöhe
Gemeint ist die Distanz zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante der Decke eines Raumes im Zustand der Nutzung. Berücksichtigt werden dabei also auch alle Beläge, die auf Decke oder Fußboden aufgebracht sind oder werden sollen.

lichtes Maß
Dabei geht es um die Höhe oder Breite eines Raumes, ebenso im Zustand der Nutzung (siehe lichte Raumhöhe).

Liegenschaftskarte
Es handelt sich um eine Flurkarte. Andere Ausdrücke Katasterkarte oder Auszug aus dem Liegenschaftskataster.

Liegenschaftskarte

M: Maß der baulichen Nutzung

Maß der baulichen Nutzung
Mit diesem Maß wird die Intensität der Nutzung eines Grundstücks festgelegt. Damit sind etwa die Gesamtgröße des Bauwerks auf einem Grundstück gemeint oder auch Teile davon. Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt mit Hilfe der Grundflächenzahl, der Geschossflächenzahl und der Baumassenzahl. Weitere Kriterien sind, sofern festgesetzt, Gebäudehöhen und die Anzahl der Vollgeschosse. Es gibt Unterschiede beim Maß der baulichen Nutzung, je nachdem, ob es um ein Bauvorhaben in einem Bereich mit oder ohne Bebauungsplan geht. Eine detaillierte Erläuterung finden Sie auf unserer Seite "Baugenehmigung - Unterlagen zum vereinfachten Verfahren".

Baugenehmigung - Unterlagen zum vereinfachten Verfahren

N: Normalhöhennull, Normalnull, Nutzungsänderung

NHN
Dies ist die Abkürzung für Normalhöhennull, einem amtlichen Höhenbezugssystem für Deutschland.  Die Höhe 0,00 entspricht, vereinfacht gesagt, der Höhe über dem Meeresspiegel. Die Normalhöhennull ist der Nachfolger für Normalnull. Bei NHN wird, anders als bei NN, das Schwerefeld der Erde zur Bestimmung der Höhe eines Punktes über Meeresniveau einbezogen. Die Höhenangaben erfolgen in Metern.

NN
Normalnull ist die veraltete Bezeichnung für die Höhe eines Punktes über dem Meeresspiegel. Sie wurde 1992 durch Normalhöhennull abgelöst, ist dennoch weiterhin gebräuchlich.

Nutzungsänderung
Existiert für eine Fläche eine Baugenehmigung und soll diese Fläche künftig anders genutzt werden, muss für die geplante neue Nutzungsart in den meisten Fällen auch eine neue Genehmigung eingeholt werden. Dies ist unabhängig von baulichen Veränderungen. Die Genehmigungspflicht von Nutzungsänderungen gehört zu den häufigsten gestellten Fragen, beachten Sie daher bitte auch unsere Erläuterungen dort.

O: Öffentliche Belange

Öffentliche Belange
Dabei werden die Belange des Gemeinwohls über individuelle Interessen gestellt. Sind Sie betroffen, können Bauvorhaben zum Beispiel im Außenbereich mitunter nicht ausgeführt werden. Möglicherweise stehen Aspekte der Siedlungsstruktur, des Schutzes von Natur, Landschaft oder Boden sowie des Hochwasserschutzes einer Genehmigung entgegen. Auch andere Gründe sind denkbar.

P: Privilegierte Bauvorhaben oder Bauteile

Privilegierte Bauvorhaben oder Bauteile
Sind trotz einer engen Auslegung von Vorschriften eine Baumaßnahme oder Bauteile genehmigungsfähig oder zulässig, bezeichnet man sie als privilegiert. Dieser Begriff taucht in unterschiedlichen baurechtlichen Zusammenhängen auf und kann daher nicht pauschal erläutert werden.

S: Schnitt, Staffelgeschoss

Schnitt
Der Schnitt ist die Zeichnung eines Gebäudes, bei der innenliegende Teile sichtbar gemacht werden, die von außen sonst nicht erkennbar sind.

Staffelgeschoss
Ein Staffelgeschoss ist immer das oberste Geschoss. Es ist von seiner Grundfläche her kleiner als die darunterliegenden Geschosse und springt gegenüber diesen zurück.

T: Traufhöhe

Traufhöhe
Dies ist die Höhe zwischen dem Gelände und dem Traufpunkt. Der Traufpunkt wiederum ist der Schnittpunkt der Außenfassade mit der himmelgewandten Seite des Daches (Dachhaut). Einige Bebauungspläne legen Traufhöhen fest, sie sind außerdem ein Einfügungskriterium in Bereichen, in denen es keinen qualifizierten Bebauungsplan gibt.

U: Umbauter Raum, überbaute Fläche

Umbauter Raum
Dies ist der veraltete Ausdruck für das Volumen eines Gebäudes in Kubikmetern. Heute gängiger Begriff ist der Bruttorauminhalt (BRI).

Überbaute Fläche
Überbaut ist schlicht ein anderes Wort für bebaut. Würde man das Modell eines Hauses in Lehm drücken, wäre der Abdruck die überbaute oder eben bebaute Fläche.

V: Vollgeschoss

Vollgeschoss
Meist legen Bebauungspläne fest, wie viele Vollgeschosse in einem Bauwerk gebaut werden dürfen. Um als Vollgeschoss zu gelten, muss ein Geschoss mehr als 1,60 Meter über die Geländeoberfläche hinausragen und mindestens 2,30 Meter hoch sein. Auch ein Staffelgeschoss oder ein Dachgeschoss können ein Vollgeschoss sein. Entsprechende Berechnungen weist Ihre Architektin oder Ihr Architekt nach.

W: Werbeanlage

Werbeanlage
Eine Werbeanlage ist jede mehr oder weniger ortsfeste Einrichtung, die Werbezwecken dient. Das kann die Ankündigung einer Veranstaltung sein, aber auch die Anpreisung eines Produkts oder der Hinweis auf den Anbieter einer Ware oder Dienstleistung. In der Regel sind Werbeanlagen ab einem halben Quadratmeter Größe genehmigungspflichtig.